Les avant-contrats font l'objet d'une controverse en jurisprudence et en doctrine notamment sur le point de savoir s'il s'agit de véritables contrats ayant effets entres les parties. On retrouve dans les avant-contrats les promesses d'exclusivités. Les promesses d'exclusivité sont des contrats qui visent à interdire toute négociation parallèle avec un tiers, ces derniers en sont donc exclus.
Il s'agit d'une part de la promesse unilatérale de vente qui est un contrat par lequel le promettant s'engage à vendre un bien déterminé à des conditions déterminées, à un bénéficiaire qui dispose d'un droit d'option consistant à acheter ou non. Et d'autre part du pacte de préférence qui est la convention par laquelle le propriétaire d'un bien, pour le cas où il le vendrait, le réserve au bénéficiaire de la clause, de préférence à toute autre personne.
[...] Et d'autre part du pacte de préférence qui est la convention par laquelle le propriétaire d'un bien, pour le cas où il le vendrait, le réserve au bénéficiaire de la clause, de préférence à toute autre personne. Ici le bénéficiaire accepte la négociation parallèle avec un tiers, à condition qu'on lui donne la préférence. Quant au tiers, c'est celui qui n'a aucun lien de droit avec les parties, qui n'est pas créancier de l'une d'elles : on parle alors de tiers absolu Les promesses d'exclusivités sont-elles opposables aux tiers ? En principe selon l'article 1165 du Code civil, les promesses d'exclusivités sont inopposables aux tiers. [...]
[...] Cela lui permet alors de bénéficier de la vente, comme s'il avait lui-même levé l'option. Mais cette dernière sanction qui a été reconnue tardivement par la jurisprudence est très controversée à tel point que la doctrine discute de son opportunité. B. L'opportunité de la substitution Cette sanction a fait l'objet d'une controverse à la fois dans la jurisprudence que dans la doctrine. En effet, dans un premier temps la jurisprudence rejetait cette sanction considérant que toute obligation de faire ou de ne pas faire se traduit par l'octroi de dommages et intérêts conformément à l'article 1142 du Code civil et non par l'exécution forcée de la vente. [...]
[...] Dès lors la sanction du non-respect de la promesse se traduit par trois sanctions possibles. D'une part l'octroi de dommages et intérêts au profit du bénéficiaire sur le fondement de l'article 1142 selon lequel toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts. D'autre part, la nullité de la vente faite au tiers faisant revenir le bien dans le patrimoine du promettant. Et enfin, l'anéantissement de la vente faite au tiers et la substitution du bénéficiaire. [...]
[...] Le principe de la relativité des conventions Les promesses d'exclusivités sont des contrats qui excluent les tiers des termes du contrat. Il semble donc logique que ces types de contrats répondent au principe fondamental de la relativité des conventions posé à l'article 1165 du Code civil lequel dispose que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers Cela signifie que les contrats ne jouent qu'à l'égard des parties contractantes sans que l'on puisse invoquer le contrat à l'égard des tiers. [...]
[...] Mais cela peut également être le cas lors d'une substitution. Il s'agit de l'hypothèse selon laquelle le bénéficiaire d'un contrat d'exclusivité confère l'avantage dont il bénéficie à un tiers. Selon la jurisprudence il ne s'agit pas d'une cession de créances justifiant le respect de l'article 1690 du Code civil, mais d'une cession de contrat par laquelle le cessionnaire recueille le droit du bénéficiaire dont il est l'ayant cause afin de bénéficier de la même option que le cédant (Cass, Civ 1re 14/12/82). [...]
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