En l'espèce, un contrat de bail commercial est conclu en 1983. Dans ce contrat, les parties s'engagent à une clause de non-concurrence prévoyant que « le preneur ne pourra en aucun cas exploiter des commerces exercés par les autres locataires de l'immeuble ». Cette clause est stipulée dans les autres contrats de bail commercial de l'immeuble sans exception. Mais en 1989 et 1997, le bailleur conclut deux baux sur le même immeuble dans lesquels la clause de non-concurrence a disparu.
Une locataire liée par la clause stipulée dans son bail demande la suppression de celle-ci au motif qu'elle était devenue sans objet de par les changements dans la zone concernée par cette clause. Le bailleur refuse de faire disparaître cette clause à l'amiable.
Le juge peut-il résoudre une clause de non-concurrence incluse dans un contrat de bail commercial, alors même que cette clause a disparu dans les baux d'autres locataires du même immeuble ?
[...] Sur la base de ce principe et de l'article 1134 du Code civil, le bailleur demande à la Cour de cassation de casser la décision du juge du fond. Mais, la Haute Cour de justice ne répond pas favorablement à sa demande et confirme la résolution de la clause litigieuse. Pour la Cour de cassation, l'inexécution du bailleur de l'obligation de non- concurrence justifie une résolution de la clause litigieuse. Sur le fondement de l'article 1184 du Code civil, la Cour prononce la résolution de la clause de non-concurrence présente dans le contrat de bail commercial. [...]
[...] Si l'exécution forcée avait été prononcée par le juge, le bailleur aurait dû exécuter son obligation, c'est-à-dire faire éviter toute concurrence dans l'immeuble en insérant une clause de non-concurrence dans tous les contrats conclus sans cette clause. Cette hypothèse de modification du contrat en cours d'exécution est problématique au regard de la situation des tiers. Ainsi, si le juge avait prononcé une exécution forcée de la clause de non- concurrence, la solution aurait rejailli sur l'ensemble des locataires de la zone de non-concurrence et plus particulièrement sur les contrats de bail conclus sans l'insertion de la clause de non-concurrence. [...]
[...] En l'espèce, le bailleur s'exonère de cette obligation. Le nouveau locataire ne se voit pas imposer de clause de non-concurrence. Cette situation crée alors un déséquilibre entre les droits et obligations de l'ancien locataire qui ne devait pas exercer la même activité commerciale déjà exercée dans l'immeuble à son entrée dans l'immeuble constituant une réduction de sa liberté de commerce, et les droits et obligations du nouveau locataire qui n'a pas à respecter l'obligation de non-concurrence et peut exercer librement toutes activités sans restriction aucune. [...]
[...] Sous prétexte de la recherche de l'équilibre entre les locataires commerçants, la Cour de cassation fait une application stricte du droit de la concurrence. Certains locataires ou certains bailleurs peuvent avoir des intérêts légitimes que d'autres n'auront pas à prévoir l'insertion d'une clause de non-concurrence dans leur bail. Cette solution dans laquelle le juge favorise la partie faible du contrat, alors même que la convention prévoit cette situation est une orientation du juge basée sur la théorie de l'école solidariste. [...]
[...] Dès lors, le juge observe s'il existe une obligation collective et réciproque de non-concurrence dans le complexe immobilier. La réciprocité de l'obligation : objet de la clause de non-concurrence Ainsi, la Cour d'appel reprise par la Cour de cassation considère qu'il y a une commune intention de tous les locataires de l'immeuble de préserver l'activité commerciale de chaque commerce et que cette intention obligation doit perdurer dans le temps. Le juge définit ici le champ d'application de la clause de non-concurrence en interprétant l'intention des parties. [...]
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