III- L'extinction du contrat de bail
- Le terme convenu au contrat (sauf renouvellement ou tacite reconduction)
- Le congé (il faut respecter le délai de préavis ; le preneur peut donner congé, à tout moment, en respectant le délai de préavis ; il n'est pas tenu par les délais minimum des règles spéciales, par ex. le délai de 9 ans pour les baux commerciaux mais a une faculté de résiliation par période de 3 ans ; pour les baux d'habitation, le congé peut être donné à tout moment par le preneur en respectant un délai de préavis en principe de 3 mois)
Mais dans les deux cas, pour les baux commerciaux, une indemnité d'éviction est due au preneur
- Perte de la chose (le code civil vise alors la résiliation de plein droit mais il est plus juste de parler de caducité c'est-à-dire la disparition d'une condition de validité du contrat en cours d'exécution). Si la perte est causée par la faute de l'une des parties, elle doit indemniser l'autre. Si la perte est partielle, le locataire a le choix entre la diminution du loyer ou la résiliation du bail.
- L'inexécution contractuelle : il peut y avoir résiliation, en principe judiciaire, du contrat (mais le preneur peut demander à bénéficier d'un délai de grâce en application de l'article 1244-1)
Cassation civile 3ème, 9 février 2005
Un propriétaire donne à bail un local à usage commercial à deux copreneurs non commerçants.
Deux problèmes sont posés : lorsque les parties soumettent volontairement un contrat de bail au régime des baux commerciaux, le preneur doit-il être inscrit au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier du droit au renouvellement ? Et, le congé délivré doit-il l'être à chacun des copreneurs ?
Sur le premier point, la Cour de cassation rejette le pourvoi : l'inscription au RCS n'est pas une condition du droit au renouvellement lorsque les parties ont volontairement soumis le contrat au régime des baux commerciaux. Conformément à la volonté des parties, le preneur, même non commerçant, a droit à une indemnité d'éviction. Sur ce point, c'est un rappel de la position déjà retenue par la 3e Chambre civile de la Cour de cassation le 19 mai 2000. Autrement dit, pour les conditions préalables au bénéfice du statut, elles sont écartées par respect des volontés contractuelles (inutile d'être inscrit au RSC). En revanche, une fois que les parties ont consenti à appliquer le statut particulier, le régime des baux commerciaux est applicable pour l'exécution du contrat et pour son renouvellement (donc il faut verser une indemnité d'éviction). C'est une extension conventionnelle ; peu importe que le preneur soit inscrit au RCS. (...)
[...] A noter : dans les baux d'habitation, lorsque le bailleur vend la chose, il doit proposer la vente au locataire. Cela a suscité des interrogations lorsqu'il s'agissait d'une vente en bloc d'un immeuble : faut-il quand même proposer la vente à chaque locataire? A peine de nullité de la vente, la loi du 13 juin 2006 impose au bailleur d'un immeuble de plus de 10 logements de proposer la vente à chaque locataire, sauf si l'acquéreur s'engage à les laisser dans les lieux pendant au moins 6 ans. [...]
[...] Vous êtes donc invités à aller consulter au moins une chronique sur ce point. Commentaire de la Cassation, civile 3ème février 2006 Le propriétaire d'un immeuble délivre un congé avec refus de nouvellement au titulaire d'un bail commercial tout en lui offrant le paiement d'une indemnité d'éviction. Le motif du refus de renouvellement est le suivant : la destruction puis la reconstruction de l'immeuble (article L. 145-18 du Code de commerce). Le nouveau propriétaire de l'immeuble assigne le preneur en justice afin que le congé soit déclaré valable et qu'une indemnité d'éviction d'un côté et, de l'autre côté, une indemnité d'occupation soient déterminées. [...]
[...] L'importance de l'interprétation a contrario En pratique, si un problème survient, c'est que le bail a reçu commencement d'exécution. Or, dans ce cas, l'interprétation a contrario permet la preuve par tout moyen. Dans de telles circonstances, les critiques que l'on pouvait a priori formuler à la lecture de l'article 1715 doivent être tempérées. En revanche, il est vrai que pour le terme et non plus l'existence du bail, l'écrit serait indispensable pour prouver que le contrat a été conclu à durée déterminée (article 1736). [...]
[...] 145-18 du Code de commerce n'est donc pas applicable. Dans de telles circonstances, le congé serait nul (voir le cas d'un congé délivré, de mauvaise foi, sur ce fondement : Cassation, civile octobre 1993). C'est l'argument invoqué par le preneur afin que la nullité du congé soit prononcée. La Cour rejette cet argument car il s'agit ici d'un problème de refus de renouvellement. Une motivation inutile en cas de non renouvellement du bail accompagné du versement de l'indemnité d'éviction Le preneur conteste la validité du congé donné pour un motif erroné. [...]
[...] La Cour de cassation rejette le pourvoi : un nouveau bail, verbal, a été formé puisque le locataire est resté dans les lieux et continuait à payer le loyer (sur la base de l'ancien prix) et, de son côté, le propriétaire n'a pas expulsé le locataire. Puisqu'un bail verbal existe, il s'agit d'un problème de désaccord sur le montant du loyer. Or, en application de l'article 1716 du Code civil, en cas de contestation sur le prix d'un bail verbal dont l'exécution a commencé et en l'absence de quittance, c'est soit le propriétaire qui, par serment, déclare quel montant était convenu, soit un expert qui fixe le montant, sur demande du locataire. Or, les juges du fond ont eux-mêmes fixé le prix du loyer. [...]
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