L'arrêt de la troisième chambre civile du 20 avril 2005 concerne les obligations découlant du contrat de bail.
En l'espèce, les consorts X, aux droits desquels vient Madame Y, ont donné à bail en renouvellement aux époux X des locaux à usage d'habitation et de boucherie, par acte du 19 juin 1995.
Les époux X, estimant que Madame Y, la bailleresse, ne leur assurait pas une jouissance paisible des locaux loués, ont assigné cette dernière afin d'obtenir la « résolution » judiciaire du bail aux torts de la bailleresse, l'autorisation de délaisser les lieux et le paiement de dommages et intérêts.
La Cour d'appel de Rouen, dans son arrêt du 19 juin 2003, déboute les époux X pour deux raisons. D'une part, la Cour d'appel considère que, puisque les époux X n'utilisaient pas les locaux condamnés par la bailleresse et que des oiseaux en avaient dégradé l'intérieur, ils n'avaient subi aucun préjudice et ne pouvaient donc engager la responsabilité de la bailleresse. D'autre part, les juges affirment que le bailleur, s'il est responsable des troubles entre locataires d'un même immeuble (appelés couramment « co-locataires »), ne doit pas garantie quand les actes reprochés aux co-locataires ne se rattachent en rien à la jouissance commune normale de l'immeuble.
[...] Arrêt : Cour de cassation, chambre civile avril 2005 03-18390) T.D. Droit des contrats spéciaux Commentaire d'arrêt Arrêt : Cour de cassation, chambre civile avril 2005 03-18390) L'arrêt de la troisième chambre civile du 20 avril 2005 concerne les obligations découlant du contrat de bail. En l'espèce, les consorts aux droits desquels vient Madame ont donné à bail en renouvellement aux époux X des locaux à usage d'habitation et de boucherie, par acte du 19 juin 1995. Les époux estimant que Madame la bailleresse, ne leur assurait pas une jouissance paisible des locaux loués, ont assigné cette dernière afin d'obtenir la résolution judiciaire du bail aux torts de la bailleresse, l'autorisation de délaisser les lieux et le paiement de dommages et intérêts. [...]
[...] Il en résulte un apparent manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance puisque les preneurs ne pouvaient accéder à la totalité des locaux qu'ils louaient. Les preneurs considéraient qu'il s'agissait d'un trouble de jouissance (puisqu'ils se basaient sur les articles 1719 et 1723 du Code civil). C'est la raison pour laquelle les époux X demandaient la résolution judiciaire du bail aux torts de Madame ainsi que de dommages et intérêts. La Cour de cassation approuve la solution de la Cour d'appel. [...]
[...] En effet, si la bailleresse a condamné les bâtiments, les preneurs ne peuvent nécessairement pas occuper les locaux. Si l'on suit le raisonnement de la Cour de cassation, sans occupation des locaux, point de préjudice. Or si l'occupation était impossible, la réalisation d'un préjudice était également impossible. Suffirait-il dans ce cas pour le bailleur de priver ses locataires d'une partie des locaux loués pour que sa responsabilité ne puisse être engagée ? Dans tous les cas, les locataires ont certainement subi un préjudice. [...]
[...] Néanmoins, l'article 1723 du Code civil interdit au bailleur de modifier les lieux loués. Cela pourrait effectivement s'analyser comme une obligation de ne pas faire : obligation de ne pas troubler la jouissance paisible du preneur. Dans ce cas, l'article 1145 du Code civil prévoit que celui qui y contrevient doit des dommages et intérêts par le seul fait de la contravention Il ne serait donc pas nécessaire de prouver un préjudice et la seule inexécution de son obligation par le bailleur suffirait à le faire condamner au paiement de dommages et intérêts. [...]
[...] Cependant ce n'est pas l'interprétation que retient la Cour de cassation. Elle exige un préjudice et estime qu'en l'espèce il n'y avait pas de préjudice puisque les preneurs n'utilisaient pas les locaux. Puisqu'il n'y avait pas de préjudice, la responsabilité du bailleur ne pouvait être engagée et donc la résolution judiciaire ne pouvait être prononcée, pas plus que l'octroi de dommages et intérêts. B. Une solution discutable en ce qui concerne le préjudice En ce qui concerne la nécessité de prouver un préjudice pour pouvoir engager la responsabilité de Madame la solution de la Cour de cassation semble évidente. [...]
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