propriété, empiètement, voisinage, expropriation, action en revendication, imprescriptibilité, propter rem, obligation réelle, Code civil
« Summum jus, summa injuria », l'application mécanique de la règle de droit peut conduire à des injustices. Cet adage suffit à résumer le traitement judiciaire de l'empiètement sur le terrain d'autrui.
Classiquement, l'empiètement est défini comme l'occupation pure et simple d'une partie du sol appartenant à autrui. Généralement injustifié, il se traduit par une avancée irrégulière, plus ou moins significative sur le terrain limitrophe des constructions en cours. Également désigné d'anticipation ou d'expropriation pour cause d'utilité privée, l'empiètement conduit à une privation totale d'une partie de la propriété au profit d'une autre personne. Cette usurpation se distingue donc des troubles anormaux de voisinage limitant seulement l'exercice normal du droit de propriété.
En tout état de cause, l'empiètement se traduit par une atteinte matérielle à un fonds voisin, à rebours de l'empiètement juridique résultant de la violation de droits réels consentis entre deux propriétaires.
En dépit de son évocation en droit romain ou même dans la coutume de Normandie, ainsi que dans d'autres législations étrangères , l'empiètement n'a pas été consacré par le Code civil.
En 1804, la priorité des codificateurs était de conférer au droit de propriété une valeur absolue, comme en témoigne la rédaction de l'article 544 disposant que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
L'article 544, consolidant les acquis de la Révolution française, consacre la propriété en tant que droit exclusif et perpétuel. Le caractère absolu du droit de propriété implique donc une liberté d'exercice, mais qui n'est pas sans limites.
En effet hormis le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, consacrée par la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, le Code civil apporte des restrictions légales au droit de propriété. Ainsi, les codificateurs ont prévu de façon limitative les cas dans lesquels les propriétaires sont appelés à démembrer leur droit.
[...] Elle ne peut, ni être cédée, saisie ou hypothéquée. Par ailleurs, la servitude au même titre que la propriété un caractère perpétuel sous réserve que les parties ne l'aient pas assortie d'un terme. Autrement dit, tant que le fonds dominant existe la servitude demeure. En application de l'adage ambulat cum dominio, le changement de propriétaire n'affecte pas la charge pesant sur le fonds servant. La servitude profite donc à l'acquéreur du fonds dominant et le propriétaire du fonds servant la subit. [...]
[...] Toutefois ce principe de fixité ne doit pas empêcher l'exercice normal du droit réel. Il en résulte donc que le propriétaire du fonds dominant peut effectuer librement des adaptations telles des travaux. À cet effet, la loi lui reconnaît des droits d'annexe permettant l'entretien de la servitude.[62] Ainsi ont été qualifiés d'accessoires à la servitude de passage, l'installation d'une boîte aux lettres et d'une sonnette[63]. En résumé, le propriétaire du fonds dominant peut faire tous les ouvrages utiles et nécessaires à l'utilisation et la conservation de la servitude. [...]
[...] Civ obs, Zénati Civ 3ème 11 juil civ 3ème 31 oct civ 3ème 20 mars 2008 Civ 3ème 10 nov [100] civ 3ème 14 mars 1973 [101] Civ 3ème octobre 1989, 87- Publication : Bulletin 1989 III 183 p [102] Civ 3ème nov [103] CA Besançon 27 juin 2007 [104] CA Bourges mars 2007 [105] Civ 3ème 10 nov [106] JL Bergel, revue de droit immobilier 2010 p.204 [107] C. Civ, art [108] S. Hennion-Moreau, l'empiètement», RDI 1983, p ; Cass. req juill [109] Voir note n°80 [110] C. Civ art 2272 [111] civ 3ème 14 dec e t 3è 20/01/2009 AJDI 2006 p Empiétement et démolition Stéphane Boyard [112] Civ 3ème novembre 1978, Bull. civ. [...]
[...] L'empiètement sur le terrain d'autrui PRINCIPALES ABREVATIONS Art. Article Bull. Civ. Bulletin civil CA Cour d'appel C. Civ Code civil Cass Cour de cassation Cons. Const. Conseil Constitutionnel Ch. Chambre Ch. Mixte Chambre mixte Chron. [...]
[...] Dans un arrêt du 13 octobre 1992, la Cour de cassation censure la décision au motif qu'un empiétement sur la propriété voisine est suffisant pour caractériser la faute et entraîner une responsabilité civile. L'apport de cette décision est double : d'une part la victime bénéficie d'une option quant à l'action à exercer et d'autre part la faute délictuelle n'est pas nécessairement une imprudence ou une négligence, mais consiste également en la violation de règles législatives ou réglementaires[93]. Ainsi, en vertu du principe de la prohibition de l'empiétement posé par l'article 545, l'empiétement sur le terrain d'autrui suffit à caractériser la faute au sens de l'article 1382[94]. [...]
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