Au delà des apparences, la détermination du prix soulève donc bien des questions et des difficultés, tant au plan des principes généraux qu'à celui, spécifique, des ventes d'immeubles à construire du secteur protégé.
Les litiges viendront essentiellement lors de la conclusion des contrats préliminaires puisque, en principe, la réitération devant notaire par acte authentique des actes sous seing privé devrait résoudre la question liée à la détermination du prix.
C'est pourquoi le présent mémoire a focalisé son objet sur la détermination du prix dans les principaux avant-contrats de vente d'immeuble.
La détermination du prix, c'est à dire sa fixation par les parties, est indissociable de l'idée même de vente d'immeuble, au même titre que la détermination de l'immeuble lui-même.
En effet, conformément au principe posé par l'article 1583 du code civil, la vente est un contrat consensuel, qui se forme par le seul échange des consentements des parties sur la chose et sur le prix.
Autrement dit, la détermination du prix constitue l'un des deux éléments nécessaire à la formation de la vente.
Or dans le cas d'une vente immobilière, l'immeuble étant un corps certain, il est aisé de l'individualiser et donc de le déterminer.
Dès lors, on le voit bien, la détermination du prix par les parties, dans le cas d'une vente immobilière prend encore plus d'importance ; celle-ci constituant alors le « dernier frein » à la naissance de la vente.
Par ailleurs, la fixation du prix suscite encore d'avantage d'intérêt, quand on sait que la formation de la vente emporte avec elle ses effets (c'est à dire le transfert de propriété du patrimoine du vendeur dans celui de l'acquéreur, et donc aussi le transfert des risques, conformément à l'adage « res perit domino »).
[...] En pareille hypothèse, rappelle la Cour de Cassation, le vendeur s'oblige simplement à offrir la priorité d'achat des locaux en notifiant la vente et le contrat ne saurait s'analyser en une promesse de vente Dès lors, toujours dans ce premier cas, c'est à dire quand le contrat préliminaire de réservation s'analyse en un contrat sui generis essentiellement synallagmatique, quelles sont les sanctions envisageables à l'inexécution par le vendeur de son obligation de réservation ? Les arrêts des 3 et 11 juin 1987100 apportent une solution à ce problème. [...]
[...] Rép. civ. Dalloz, p 38 438, précité,note 8. Lamy Droit Immobilier, sous la direction de J-L. BERGEL, Ed. Lamy.2002 p1394 3400. P.MALAURIE, L.AYNES, P-Y GAUTIER, Contrats spéciaux »CUJAS, 14e Ed., p 2001/2002. [...]
[...] J-C. GROSLIERE et C. SAINT-ALARY-HOUIN 103 RDI, avril-juin 1986, p214, précité note cf. arrêt C. Cass. civ 3ème ch octobre 1978, JCP, N II note S.GALLE cf. arrêt Aix. [...]
[...] Aux termes de l'article 517 les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent L'immeuble est constitué des fonds de terre et ce qui y est incorporé, ainsi que les biens mobiliers qui en permettent l'exploitation (immeubles par destination). Sont également immeubles les droits portant sur les immeubles ci-dessus définis Seuls les immeubles par nature retiendront notre attention. Dès lors, l'objet de ce mémoire est d'appréhender les mécanismes de fixation du prix dans la vente d'immeubles ; et précisons, encore, existants ou à construire. Comment définir le prix ? Comment le détermine-t-on de façon générale ? C'est ce que nous allons tenter d'examiner au travers de cette introduction. [...]
[...] On s'est ensuite demandé si le contrat préliminaire de réservation devait s'analyser en une promesse unilatérale de vente. Ici encore malgré des similitudes dans le mécanisme de ces deux contrats, il semble qu'ils soient tout de même différents dans le sens où, alors que dans la promesse unilatérale de vente l'engagement du promettant est précis et porte sur une chose déterminée pour un prix déterminé, dans le contrat préliminaire de réservation, l'objet, ainsi que le prix de vente, peuvent n'être que prévisionnels. [...]
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