L'usufruit - publié le 03/04/2003

Extraits

[...] La loi ne permet pas à l'usufruitier d'être indemnisé pour les améliorations apportées à la chose, ainsi que pour les constructions neuves Des considérations fiscales A la constitution de l'usufruit La création de l'usufruit, qu'elle résulte de l'ouverture d'une succession, d'une donation ou d'une vente, donne lieu à la perception de droits d'enregistrement. Pour connaître l'assiette de ces droits, il faut déterminer au préalable les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue- propriété. Donations ou successions (mutations à titre gratuit). Elles dépendent de l'âge de l'usufruitier. [...]

[...] Ce principe supporte trois exceptions principales. Il s'agit des démembrements de propriété qui résultent d'une disposition légale (usufruit légal du conjoint survivant) ; d'une vente de la nue-propriété à un tiers; d'une donation ou d'un legs avec réserve d'usufruit au profit de certaines personnes publiques ou d'associations reconnues d'utilité publique (État, établissements publics, départements, communes). Un démembrement stratégique peut être mis en place par deux personnes complémentaires : l'investisseur fortuné, qui n'a pas besoin de revenus, achète la nue-propriété du bien sur lequel il ne paiera pas d'ISF. [...]

[...] Ne peut être ni cédé, ni loué, ni saisi. Droit d'habitation : droit d'usage limité à une habitation nécessaire à son bénéficiaire et à sa famille. Ne peut être ni cédé, ni loué, ni saisi. En conclusion : Faut-il réorganiser les rapports entre l'usufruitier et le nu-propriétaire dans le sens d'une communauté, et non plus d'un antagonisme naturel ? I.e. reconnaître à l'usufruitier le droit de contraindre le nu- propriétaire aux grosses réparations ; verser une indemnisation pour les améliorations et constructions faites ; modifier la destination de la chose. [...]

[...] Passer par une société. Faire transiter la nue-propriété par une société civile immobilière avant d'en faire donation peut diminuer fortement la base imposable aux droits d'enregistrements car, dans ce cas, c'est la valeur du bien qui est alors retenue . L'impôt sur le revenu L'usufruitier supporte l'impôt sur le revenu dans la catégorie fiscale correspondant à la nature des revenus que lui procure son bien (revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux . Il n'est pas imposable s'il se réserve la jouissance personnelle du bien et n'en tire aucun revenu. [...]

[...] D'un point de vue sociologique, l'usufruit est une institution de vieillesse, ce qui explique son développement actuel, dans un contexte de vieillissement de nos populations. Trois séries d'hypothèses peuvent ici être envisagées : Vente d'un immeuble avec réserve d'usufruit, moyennant un prix qui est souvent une rente viagère ; Donation avec réserve d'usufruit ; Usufruit du conjoint survivant, qu'accorde la loi successorale. L'indépendance juridique des deux titulaires du droit sur la chose soulève le problème des grosses réparations que ni le nu-propriétaire, ni l'usufruitier, ne doit, ni ne veut entreprendre. [...]