L'usufruit est plus qu'une modalité de la propriété, il en est le démembrement : le droit d'usage et de jouissance est conféré à un usufruitier, le reste de la propriété appartenant à un nu-propriétaire.
D'un point de vue sociologique, l'usufruit est une institution de vieillesse, ce qui explique son développement actuel, dans un contexte de vieillissement de nos populations. Trois séries d'hypothèses peuvent ici être envisagées :
- Vente d'un immeuble avec réserve d'usufruit, moyennant un prix qui est souvent une rente viagère ;
- Donation avec réserve d'usufruit ;
- Usufruit du conjoint survivant, qu'accorde la loi successorale.
L'indépendance juridique des deux titulaires du droit sur la chose soulève le problème des grosses réparations que ni le nu-propriétaire, ni l'usufruitier, ne doit, ni ne veut entreprendre. Cependant, cet antagonisme est corrigé par le fait que les deux titulaires de droit sont généralement unis par des rapports familiaux.
[...] Passer par une société. Faire transiter la nue-propriété par une société civile immobilière avant d'en faire donation peut diminuer fortement la base imposable aux droits d'enregistrements car, dans ce cas, c'est la valeur du bien qui est alors retenue . L'impôt sur le revenu L'usufruitier supporte l'impôt sur le revenu dans la catégorie fiscale correspondant à la nature des revenus que lui procure son bien (revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux . Il n'est pas imposable s'il se réserve la jouissance personnelle du bien et n'en tire aucun revenu. [...]
[...] Il a aussi des pouvoirs : administrer (louer, vendre ou céder son droit d'usufruit). Les baux conclus pour 9 ans au plus (actes d'administration) sont ainsi opposables au nu-propriétaire. La loi de 1965 exige le concours du nu-propriétaire pour les baux ruraux et commerciaux. Il ne dispose toutefois pas de la propriété de la chose : il ne peut que céder l'usufruit (acte de disposition). Il a enfin des obligations : ne pas modifier la substance de la chose (ni destruction ni changement de destination de la chose[6]), assurer son entretien (art CC : tout ce qui n'est pas grosse réparation est entretien), et acquitter les impôts ordinaires (impôt sur le revenu, taxe d'habitation etc.) et l'ISF. [...]
[...] La loi ne permet pas à l'usufruitier d'être indemnisé pour les améliorations apportées à la chose, ainsi que pour les constructions neuves Des considérations fiscales A la constitution de l'usufruit La création de l'usufruit, qu'elle résulte de l'ouverture d'une succession, d'une donation ou d'une vente, donne lieu à la perception de droits d'enregistrement. Pour connaître l'assiette de ces droits, il faut déterminer au préalable les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue- propriété. Donations ou successions (mutations à titre gratuit). Elles dépendent de l'âge de l'usufruitier. [...]
[...] Un droit réel porte ainsi sur un droit personnel : lorsqu'une action de société est l'objet d'un usufruit, il y a dédoublement des droits d'associé, bien que la qualité d'associé appartienne au nu- propriétaire ; l'usufruitier a le droit de vote dans les assemblées ordinaires, sauf stipulation ou règle sanctuaire contraire Régime Constitution. L'usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l'homme (art CC). L'art reconnaît donc deux sources de l'usufruit : la loi (usufruit des parents sur les biens des enfants mineurs, droits successoraux du conjoint survivant[3] en usufruit en présence des descendants) et l'acte juridique privé (vente d'un droit d'usufruit, donation d'un usufruit). [...]
[...] En latin, ususfructus : usage + fruit. Théorie juridique, rapports de l'usufruitier avec la chose. Loi du 3 décembre 2001. Gage ou hypothèque. Le propre du produit est de ne pas se reproduire (ex : minerais extraits du sol). Ex : transformer des locaux d'habitation en locaux commerciaux. Sauf si elle a péri pour cause de force majeure. [...]
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