promesse unilatérale de vente, contrat, prometteur, promettant, indemnité d'immobilisation
La promesse unilatérale de vente n'est pas définie dans le Code civil, c'est une création de la pratique qui n'est pas encore entrée dans l'inventaire.
Elle est un contrat par lequel le propriétaire d'un bien appelé prometteur s'engage à vendre le bien à un prix déterminé à une autre personne appelée bénéficiaire, si cette autre personne décide ultérieurement d'acheter le bien. Comme le bénéficiaire a accepté l'engagement du promettant, on a bien un contrat, mais ce contrat n'est pas une vente parce que ce que le bénéficiaire a accepté, c'est l'offre de promesse qui lui a été faite et non pas d'acheter le bien.
Donc la nature juridique de la promesse unilatérale de vente n'est pas celle d'une vente, c'est un contrat. On est au-delà de l'offre puisqu'il y a eu un échange des consentements, mais on n'est pas encore au stade de la vente, car à l'engagement de vendre du promettant ne répond pas un engagement d'acheter du bénéficiaire. À l'engagement répond une acceptation de réfléchir sur un achat éventuel rien de plus.
Notre contrat est unilatéral parce que celui qui s'engage à quelque chose, c'est le promettant, mais si celui-ci décide ultérieurement d'acheter.
C'est pour cela que l'on parle de promesse unilatérale, car il n'y a d'obligation qu'à la charge du promettant seul débiteur, car le prometteur est créancier. Il est créancier d'après la cour de cassation dans un arrêt du 15 décembre 1993 d'une obligation de faire. Le promettant s'est engagé à lui vendre le bien et ne pas le vendre à quelqu'un d'autre tant que le bénéficiaire n'aura pas pris sa décision.
[...] C'est ce qu'on va appeler la faculté de substitution. Y a-t-il une différence avec la question de contrat ? A priori oui, parce qu'ici les parties veulent simplement remplacés un bénéficiaire par un autre tout en conservant a priori le même contrat. Toute la difficulté cependant est de qualifier la faculté de substitution. La qualification n'est pas facile. On peut plus simplement dire ce qu'elle n'est pas plutôt que ce qu'elle est. Ce n'est pas une cession de créance, la cour de cassation a expressément écarté cette qualification. [...]
[...] On s'éloigne des principes du code civil qui ne se placent que sur le terrain de l'analyse des consentements. Pour le code civil, ce qu'il faut rechercher pour savoir s'il y a promesse unilatérale ou s'il y a vente, c'est le consentement donné par le bénéficiaire. A-t-il ou n'a-t-il pas consenti à acheter ? Dès lors que son consentement ne concerne que le paiement de l'indemnité d'immobilisation, il n'a pas consenti à acheter. L'analyse juridique devrait écarter la qualification de vente. [...]
[...] L'exécution en nature serait parfaitement possible en cas de rétraction du sujet. La cour de cassation l'a pourtant refusé et pour l'instant elle n'est pas totalement revenue sur sa jurisprudence. On verra qu'implicitement, la cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence. Cette idée pouvant se déduire d'une solution retenue par la cour de cassation dans un domaine très proche, celui du pacte de préférence. Se pose quand même le problème de la vente du bien à un tiers au mépris de la promesse unilatérale de vente car peut-on obtenir la condamnation du tiers pour la faute commise par le promettant et à fortiori, la cour de cassation vient confirmer la jurisprudence de 1993 et vient permettre la conclusion du contrat au profit du bénéficiaire. [...]
[...] Différents arguments ont été invoqués par les bénéficiaires de promesse unilatérale de vente pour éviter de payer l'indemnité d'immobilisation. Un premier argument a été de dire que le régime des clauses pénales serait applicable aux indemnités d'immobilisation. L'article 1152 al2 du code civil prévoit que le juge peut notamment modérer la clause pénale manifestement excessive. Les parties ont prévue dans le contrat une clause pénale. Le juge peut être saisi par le débiteur de l'obligation et il peut la modérer si elle est manifestement excessive. [...]
[...] Lorsque la publicité n'est que facultative, l'accomplissement de la formalité n'est qu'un élément à disposition de celui qui l'a publié pour établir la preuve de la connaissance de l'acte par les tiers. Quant est-il des promesses unilatérales de vente relatives à des immeubles ? Le décret de 1955 prévoit dans son article 37 que les promesses unilatérales de vente relatives à des immeubles peuvent être publiées au bureau des hypothèques de la situation des immeubles qu'elle conserve pour l'information des usagers. [...]
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