L’hypothèque d’un bien indivis

Thibaut G.

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L’hypothèque d’un bien indivis

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Thèmes abordés

hypothèque, bien indivis, article 2393, Code civil, indivisaires, consentement, quote-part, variation du risque, anéantissement rétroactif

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L'hypothèque est définie à l'article 2393 du Code civil comme un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation. Lorsque l'obligation en question n'est pas exécutée, le créancier hypothécaire peut faire saisir le bien immeuble concerné, voire se le faire approprier. Pour hypothéquer un bien, le constituant doit en être propriétaire. La situation de l'hypothèque d'un bien indivis pourrait alors sembler problématique : l'indivision suppose que plusieurs personnes soient propriétaires d'un même bien, disposant chacun d'une quote-part sans que la chose soit divisée. Pourtant, elle est possible, et prévue aux alinéas 2 et 3 de l'article 2414 du Code civil.

Sommaire

L'hypothèque d'un immeuble indivis
1. Le cas du consentement de tous les indivisaires à l'hypothèque
2. Le cas du consentement du seul constituant à l'hypothèque
L'hypothèque d'une quote-part dans un immeuble indivis

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Extraits

[...] Le constituant, dans le but de provoquer l'anéantissement rétroactif de l'hypothèque, pourrait mettre en œuvre tous les moyens pour ne pas se faire allotir le bien indivis concerné par cette hypothèque. Le bénéficiaire serait alors fondé à invoquer la fraude, mais la preuve est souvent délicate à apporter dans une telle situation. Exemple : Reprenons l'exemple utilisé en I. A., mais en considérant cette fois que B et C n'ont pas consenti à l'hypothèque de la maison indivise. Si la maison est allotie à A au moment du partage, la banque pourra la faire saisir si A ne rembourse pas son crédit. [...]

[...] S'il veut sécuriser sa situation, il devra obtenir le consentement de tous les indivisaires à l'hypothèque du bien indivis, afin de la rendre efficace dans tous les cas après le partage. S'il n'y parvient pas, il devra accepter le risque que présente l'hypothèque d'un bien indivis sans le consentement de tous les indivisaires ou l'hypothèque d'une quote-part dans un bien indivis : si le bien est alloti à un autre indivisaire que le constituant, l'hypothèque sera anéantie rétroactivement. Le bénéficiaire pourrait alors chercher à prouver la fraude, mais sans grande chance de succès dans cette situation. [...]

[...] Il faudra également vérifier qu'il n'y a pas eu de fraude lors du partage, où le constituant aurait pu mettre en œuvre tous les moyens pour ne pas se faire allotir le bien au préjudice du propriétaire. Exemple : Réutilisons l'exemple illustrant la partie I., en le modifiant pour les besoins de la présente partie. Ne parvenant pas à obtenir le consentement de B et A se résout à hypothéquer sa seule quote-part dans le bien indivis. La suite de l'exemple est la même que celle du paragraphe I. B., il suffit donc de s'y rapporter pour illustrer la partie II. [...]

[...] Dans cette situation, l'un des indivisaires hypothèque le bien indivis dans son intégralité pour garantir son obligation. Or, il n'est propriétaire que de sa quote-part. Deux situations doivent alors être distinguées conformément à l'alinéa 2 de l'article 2414 du Code civil : le cas où le constituant de l'hypothèque a obtenu le consentement de tous les indivisaires et le cas où il ne l'a pas obtenu A Le cas du consentement de tous les indivisaires à l'hypothèque. La première partie de l'alinéa 2 de l'article 2414 du Code civil dispose que « L'hypothèque d'un immeuble indivis conserve son effet, quel que soit le résultat du partage si elle a été consentie par tous les indivisaires ». [...]

[...] Si, lors du partage, le bien est alloti au constituant, l'hypothèque produira tous ses effets sur le bien immeuble dans son intégralité. S'il est alloti à un autre indivisaire, l'hypothèque sera anéantie rétroactivement et perdra ainsi son effet. Cette situation présente donc un risque pour le bénéficiaire de l'hypothèque, il ne pourra plus faire saisir le bien indivis s'il est alloti à un indivisaire qui n'a pas consenti à l'hypothèque. L'anéantissement rétroactif de l'hypothèque (lorsque le bien est alloti à un autre indivisaire que le constituant) s'explique par le caractère déclaratif de l'effet du partage : l'indivisaire à qui est alloti le bien est réputé en avoir été le propriétaire dès le départ. [...]

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