Qualification de la vente d’un bien objet d’un pacte de préférence

Extraits

[...] Toutefois le promettant vend le terrain objet du pacte. Position du problème : La formation du contrat de vente se fait par trois éléments constitutifs de la vente : le consentement des parties ; la chose objet du contrat ; le prix. Le pacte de préférence est un contrat innomé, c'est-à-dire qu'il n'est prévu par aucun article du Code civil. Dans le pacte de préférence le promettant s'engage, dans le cas où il se déciderait à vendre son bien, à l'offrir en priorité au bénéficiaire du pacte. [...]

[...] Qualification de la vente d'un bien objet d'un pacte de préférence Monsieur X contre Madame Y. Le 30 janvier 1996, Monsieur X a conclu avec Madame Y un pacte de préférence qui stipule qu'en cas de décision de Madame Y de vendre son terrain sis à Lons-le-Saunier, Monsieur X pourrait acheter en priorité et exclusivité ledit terrain. Toutefois, Madame Y vend le 14 mars 2005 le terrain à Madame Z qui connaissait l'existence du pacte de préférence. Monsieur X voudrait malgré tout acquérir. [...]

[...] En l'espèce, si l'on s'en tient aux conditions posées par la jurisprudence, le tiers acquéreur connaissait l'existence du pacte de préférence, mais rien ne nous indique qu'il savait que le bénéficiaire souhaitait s'en prévaloir. La preuve de la seconde condition fait donc défaut. Ainsi, la preuve de la mauvaise foi du tiers acquéreur n'est pas rapportée en l'espèce et le bénéficiaire du pacte ne pourra pas obtenir sa substitution à l'acquéreur. En effet, si le tiers est de bonne foi le bénéficiaire n'a pas de recours contre lui. Le bénéficiaire n'obtiendra alors que des dommages-intérêts versés par le promettant pour ne pas avoir respecté sa parole. [...]

[...] Il est donc intéressant de se demander : quelle est la sanction de la violation d'un pacte de préférence ? Pour répondre à cette question, on doit d'abord se demander à quel régime de responsabilité appartient le pacte de préférence. Le pacte de préférence étant un contrat il ne fait pas de doute que le promettant engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du bénéficiaire. En l'espèce le promettant avait, au mépris de sa parole, choisi de vendre directement le bien à un tiers. [...]

[...] La substitution se définit comme : le remplacement au lieu et place. Ici elle constituerait l'exécution entière et adéquate du contrat. Tout le problème vient donc de la question du régime juridique du pacte de préférence. II) Discussion du problème : Dans le cas où le promettant décide de vendre, mais n'informe pas le bénéficiaire et vend à un tiers. Le bénéficiaire d'un pacte de préférence est-il en droit d'obtenir sa substitution à l'acquéreur en cas de mauvaise foi de ce dernier ? [...]