Etude de cas sur le bail commercial

Extraits

[...] Conclusion : Selon le point de vue retenu, la place de parking est soit l'accessoire du local et donc soumis au bail commercial, soit indépendante et donc soumis au bail ordinaire. L'existence d'un fonds de commerce et l'immatriculation au RCS Fondement juridique. Au terme de l'art. 145-1 al. 1er le statut des baux commerciaux n'est applicable que si le fonds appartenant à un commerçant, à un industriel ou à un artisan est exploité dans les lieux loués. Ce qui ne pose pas de difficulté ici. Règle de droit : L'élément essentiel du fonds de commerce est la clientèle. Pour être considéré comme propriétaire d'un FDC il faut satisfaire deux conditions. [...]

[...] La place de parking, local accessoire ? Fondement juridique : Les locaux accessoires ne relèvent des dispositions du statut qu'à la double condition d'être indispensable à l'exploitation du fonds et d'appartenir au propriétaire des locaux servant à l'établissement principal (art. L145-1, Première condition : L'unicité de propriétaire n'est pas discutable dans le cas d'espèce. En effet, autant l'immeuble que la place de parking appartiennent au bailleur. Deuxième condition : En revanche, le caractère indispensable est incertain (la simple commodité n'étant pas suffisante à établir le caractère accessoire du local, com octobre 1964, 11.153 ) concernant la signature du contrat portant sur la place de parking signée le 15 septembre 2012, soit un an après la conclusion du bail principal. [...]

[...] TD 1 sur les conditions de formation du bail) Application de la règle de droit : En l'espèce, un contrat de location d'emplacement (jouissance d'une chose) a bien été conclu, pour une durée déterminée renouvelée par la suite, à un prix convenu par les parties (prix déterminé). Conclusion : L'existence et la validité d'un contrat de bail au sens de l'art du Code civil sont certaines. B Sur l'existence d'un local, d'un fonds de commerce dans les lieux loués et de l'immatriculation au RCS. Le local Fondement juridique à l'exigence d'un local : Le statut s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité (art. L145-1, I-al. 1er) ainsi qu'aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds (art. [...]

[...] Plén avril 1970). La clientèle doit donc être personnelle et régulière. Application : En l'espèce, l'exploitant exerce une activité au sein d'une galerie marchande ce qui pourrait nous laisser penser qu'il n'a pas de clientèle propre. Cependant, la jurisprudence considère que l'on peut très bien avoir une clientèle propre mélangée à une autre clientèle même si elle n'est pas préponderante par rapport à cette seconde clientèle (Civ mars 2003). Or, en l'occurrence tout laisse à penser que l'exploitant possède une clientèle propre et régulière en raison de la spécialité de son commerce. [...]

[...] Ainsi, un nouveau bail commercial soumis au régime général régit leurs relations. Ce dernier commençant au 15 septembre 2013 pour une durée de neufs ans (Civ juin 1975). II La nullité de la clause Fondement juridique. Aucune clause du bail ne peut avoir pour effet de dispenser le bailleur de faire connaître au locataire, au cours de l'exécution du bail, sa volonté de mettre fin à leurs relations contractuelles. Est donc inefficace la clause prévoyant que le bail finira de plein droit à l'expiration du terme fixé et que le locataire se maintenant dans les lieux au-delà sera considéré comme occupant sans droit ni titre (cf. [...]