La vente est souvent présentée comme un contrat instantané, parfaite entre les parties dès lors que celles-ci se sont mises d'accord sur la chose et sur le prix. Toutefois, il est illusoire de considérer qu'un tel accord puisse avoir lieu instantanément. En effet, la vente définitive est le plus souvent précédée de longues négociations, permettant aux parties de s'accorder sur les éléments essentiels du contrat de vente ou de réserver leur consentement à un contrat de vente dont les éléments essentiels ont d'ores et déjà été définis (...)
[...] Ainsi, une fois que l'option a été levé, le promettant peut être contraint, éventuellement sou astreinte à signer l'acte de vente authentique. Le juge peut donc ordonner l'exécution forcée de la vente résultant de l'exécution du contrat de promesse et ce malgré l'article 1142 qui pose la prohibition de l'exécution forcée des obligations de faire. Cependant, on peut considérer que la vente est d'ores et déjà conclue puisque par hypothèse il y a eu rencontre des volontés et donc formation définitive de la vente : le promettant doit donc exécuter l'obligation de donner à laquelle il s'est préalablement engagé et donc délivrer le bien à son cocontractant. [...]
[...] En effet, dans de nombreuses promesses unilatérales de vente, est stipulée une indemnité d'immobilisation, mettant à la charge du bénéficiaire le paiement d'un certain montant dans l'hypothèse où il renoncerait au bénéfice de la promesse. Cette indemnité d'immobilisation peut parfois atteindre des montants importants au regard du prix de la vente finale. Ainsi, la jurisprudence a pu être amenée à requalifier une promesse unilatérale de vente assortie d'une indemnité d'immobilisation d'un montant important en promesse synallagmatique en raison du véritable engagement que souscrivait le bénéficiaire. [...]
[...] Ainsi, la jurisprudence a considéré, alors même qu'elle admettait être en présence d'une promesse unilatérale de vente, que celle-ci ne devait être soumise aux formalités d'enregistrement, et n'encourait donc pas la nullité, en raison de son insertion au sein d'une transaction (Cass. AP février 2006). La qualification de l'avant-contrat conditionne donc le régime qui lui est applicable et peu être plus ou moins favorable aux parties selon leur situation, de même, les sanctions encourues en raison de l'inexécution de l'avant contrat ne sont pas les mêmes suivants la qualification donnée à l'acte, ce qui peut conduire les parties à préférer un type particulier d'avant contrat. [...]
[...] En revanche, si le montant de l'indemnité d'immobilisation reste dérisoire par rapport au prix de la vente, la promesse conserve son caractère unilatéral. De plus, si le juge peut modifier la qualification donnée à l'acte par les parties, il ne peut cependant plus modifier le montant de l'indemnité stipulée au contrat (Cass. 1e civ décembre 1995). D'autre part, la jurisprudence a également été amené à requalifier des promesses de vente et d'achat croisées en promesse synallagmatique, afin de leur appliquer le régime de la promesse synallagmatique ce qui permet à la jurisprudence de sauver l'acte juridique litigieux. [...]
[...] Les avant-contrats de vente, ont précisément pour objet de formaliser ces négociations, de préciser les éléments sur lesquels les parties se sont mises d'accord ou au contraire, d'exposer les conditions auxquelles elles subordonnent l'existence de leur consentement définitif à l'acte de vente. Ainsi, les contrats couramment qualifiés d'avant-contrats constituent une catégorie hétérogène d'actes juridiques, ayant en commun de préparer la conclusion d'un engagement futur. Les contrats préliminaires sont donc de véritables actes juridiques qui en tant que tels ont force obligatoire entre les parties. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
