Le vendeur d'immeuble à construire est dans une situation particulière puisqu'il cumule les qualités de vendeur et de constructeur.
Avant la loi du 3 janvier 1967, il était soumis à la garantie des vices de droit commun des articles 1641 à 1649 du Code civil et il avait un recours en garantie contre les locateurs d'ouvrage fondé sur les articles 1792 et 2270 du Code civil. Cette solution était inadaptée car du fait des différences entre ces deux règles un vendeur pouvait être contraint de garantir sans pouvoir lui-même être toujours garanti.
Dès lors, la loi du 3 janvier 1967 a voulu unifier le régime de la responsabilité au titre des vices de construction et permettre aux acquéreurs d'exercer leur recours contre une seule personne : le vendeur. Ainsi, la loi de 1967 a créé un régime spécifique de garantie pour le vendeur d'immeuble à construire qui a été reformulé par une loi du 4 janvier 1978...
[...] Difficultés propres à chaque régime - La vente d'immeuble à construire connaît un régime imparfait de protection de l'acquéreur. C'est la réception des travaux qui est le point de départ des délais de garantie, ce qui n'est pas favorable à l'acquéreur : celle-ci intervient avant la livraison et ampute donc son délai de recours, et rien n'est légalement prévu pour l'informer de la date. La distinction entre défaut de conformité et vice apparent bien que lourde de conséquences pour la prescription n'est pas toujours claire. [...]
[...] - Garanties spéciales au vendeur d'immeuble à construire . Garantie contre les défauts d'isolation phonique. Aux termes de l'article L111-11 du Code de la construction et de l'habitation : le vendeur ou le promoteur immobilier est garant à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité (aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique) pendant un an à compter de sa prise de possession . Garantie des vices apparents. Contrairement au droit commun (art C. civ.), il est tenu d'après l'article 1642-1 du Code civil (art. [...]
[...] - Le régime de la garantie des vices cachés de droit commun comporte des imprécisions : . le bref délai de 1648 du Code civil . il n'est pas toujours aisé de distinguer les notions de vice caché, défaut de conformité, erreur, dol. En outre, la transposition en droit commun de la directive du 25 mai 1999 sur les garanties dans les ventes de biens de consommation pourrait remettre en cause la pratique jurisprudentielle en substituant aux actions de délivrance conforme et de vice caché une action unique en garantie de conformité. [...]
[...] Le vendeur d'immeuble à construire peut-il être tenu de la garantie des vices cachés de droit commun ? Le vendeur d'immeuble à construire est dans une situation particulière puisqu'il cumule les qualités de vendeur et de constructeur. Avant la loi du 3 janvier 1967, il était soumis à la garantie des vices de droit commun des articles 1641 à 1649 du Code civil et il avait un recours en garantie contre les locateurs d'ouvrage fondé sur les articles 1792 et 2270 du Code civil. [...]
[...] Ainsi, une vente en l'état d'un immeuble inachevé[7] ou en cours de restauration[8] peut se voir appliquer le régime de droit commun de la garantie des vices cachés. De même, les travaux non reçus[9] ou connus mais ayant fait l'objet d'une réception sans réserve[10] peuvent se voir appliquer les articles 1641 et suivants du Code civil. - dommages exclus : les dommages intermédiaires Les articles 1792 et suivants du Code civil ne prévoient de soumettre à la garantie que les dommages d'une certaine gravité. [...]
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