Aux termes de l'article 1998 du Code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné, et n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement. Néanmoins, le mandant peut également être engagé alors même qu'il n'a conféré aucun pouvoir au soi-disant mandataire, lorsque ce dernier a laissé créer à l'égard des tiers une apparence de mandat.
Or, dans la première espèce (Civ. 1ère, 6 janvier 1994), M. X, agent immobilier, a signé un compromis de vente avec les époux A, portant sur un immeuble dont les dames Paris et Martin étaient propriétaires (...)
[...] Il a lui aussi été trompé par ce dernier, mais la jurisprudence décide de protéger le tiers, au détriment du mandant. La responsabilité du mandataire pourra néanmoins être mise en oeuvre par mandant apparent, du fait de cet engagement dont il voulait pas. Le tiers trompé pourra lui aussi engager la responsabilité du mandataire, sur le fondement qu'il avait ou aurait du avoir connaissance de son absence de pouvoir. Ainsi, dans l'arrêt de 1994, les propriétaires du bien sont engagés dans une vente immobilière (acte important) contre leur volonté, la cour estimant que les circonstances justifiaient que les acquéreurs ne vérifient pas les limites exacts des pouvoirs de l'agent immobilier (ceci étant contestable - appréciation très souple en l'espèce). [...]
[...] Le problème posé à la Cour de Cassation consistait à se demander si la théorie du mandat apparent pouvait être appliquée, alors même que les conditions posées par plusieurs règles impératives, en matière de vente d'immeubles, n'étaient pas remplies. Si la théorie du mandat apparent est appliquée largement en faveur du tiers contractant cette protection trouve des limites dans certains domaines (II). I. Une large protection des tiers trompés par une apparence de mandat: Le mandat apparent est une hypothèse créée par la jurisprudence. [...]
[...] En effet, elle estime que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (pourtant invoquée dans l'arrêt de 1994) et celles du décret du 20 juillet 1972 sont impératives en matière notamment de ventes d'immeubles, et que le mandat apparent ne peut les tenir en échec. Ces dispositions exigent notamment: - Que les conventions conclues avec les intermédiaires professionnels soient conclues par écrit - Que le professionnel détienne un mandat écrit, dont l'objet est déterminé - Que le mandat écrit fasse expressément mention de l'autorisation donnée à l'intermédiaire professionnel de s'engager pour l'opération déterminée Ce formalisme est très important en la matière, puisqu'il vise à protéger le mandant et le tiers. [...]
[...] Le rejet de la théorie du mandat apparent en matière immobilière? Si ces conditions sont remplies, il ne s'agit plus d'un mandat apparent, mais d'un véritable mandat. Si ces conditions ne sont pas remplies, la théorie du mandat apparent ne peut pas être appliquée (arrêts de 2008). Il semble donc que la théorie du mandat apparent ne puisse jamais être appliquée en matière notamment de ventes d'immeubles (matières protégées par la loi et de le décret). La cour de cassation a donc procédé à une restriction de la protection du tiers, qui devra vérifier que les conditions sont remplies avant de conclure la vente, afin d'éviter que la contestation du soit-disant mandant aboutisse. [...]
[...] Ainsi, dans l'arrêt de 1994, la cour a considéré que la non-vérification par les les acquéreurs du bien des limites exactes des pouvoirs de l'intermédiaire professionnel ne faisait pas obstacle à l'application de la théorie du mandat apparent, puisque l'agent immobilier avait présenté aux acquéreurs le mandat l'autorisant à vendre, le numéro de sa carte professionnelle figurait dans le compromis, et les acquéreurs n'étaient pas des professionnels de l'immobilier. Dans les deux arrêts de 2008 (civ. 1ère janvier 2008 et civ. [...]
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