Dans le monde des contrats, existent des avant-contrats qui servent à en préparer d'autres. Parmi eux, on trouve le pacte de préférence.
Le pacte de préférence fait partie des avant contrats, c'est-à-dire des contrats préparatoires à la vente.
C'est un contrat par lequel une personne (le promettant) s'engage pour le cas où elle se déciderait à vendre une chose déterminée à donner la préférence à une autre personne (le bénéficiaire). Le promettant s'engage donc à adresser une offre prioritaire de contrat à son cocontractant. Il ne s'engage cependant pas à vendre.
La violation du pacte de préférence est la violation du pacte par le promettant. C'est le cas où le promettant vend directement le bien objet du pacte à un tiers acquéreur sans en avertir le bénéficiaire.
Quels sont alors les moyens dont dispose le bénéficiaire lésé ?
Deux moyens s'offrent à lui. Le premier est l'action en responsabilité contractuelle contre le promettant. Le bénéficiaire du pacte de préférence assigne le promettant pour obtenir réparation sous forme de dommages et intérêts. C'est ce qui ressort de l'arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 5 mai 2004. Néanmoins, cette solution n'est pas satisfaisante pour le bénéficiaire du pacte de préférence car son dessein initial n'est pas d'obtenir de l'argent mais d'acquérir un bien. L'argent ne constitue qu'un équivalent très imparfait par rapport à l'objectif premier poursuivi par le bénéficiaire du pacte de préférence. Le contrat qu'il espérait conclure avec le promettant lui aurait procuré des avantages irremplaçables. Lorsque ce contrat a été conclu avec un tiers, l'avantage escompté à travers le pacte est définitivement compromis. Dans la plupart des cas, le bénéficiaire a un intérêt impératif à réclamer l'exécution forcée en nature de l'obligation due par le promettant.
En effet, un second moyen se présente au bénéficiaire lésé : c'est l'action en nullité pour fraude, action dirigée contre le tiers acquéreur. C'est à ce second moyen de défense que nous nous intéresserons car il est le plus utilisé et est sans doute celui qui apporte de meilleures garanties au bénéficiaire lésé.
Nous envisagerons en premier lieu la meilleure action possible pour le bénéficiaire lésé, à savoir l'action en nullité pour fraude (I) avant d'envisager les mécanismes pouvant faciliter l'action de ce même bénéficiaire (II) du fait de la difficulté de la première action
[...] Le premier est l'action en responsabilité contractuelle contre le promettant. Le bénéficiaire du pacte de préférence assigne le promettant pour obtenir réparation sous forme de dommages et intérêts. C'est ce qui ressort de l'arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 5 mai 2004. Néanmoins, cette solution n'est pas satisfaisante pour le bénéficiaire du pacte de préférence car son dessein initial n'est pas d'obtenir de l'argent mais d'acquérir un bien. L'argent ne constitue qu'un équivalent très imparfait par rapport à l'objectif premier poursuivi par le bénéficiaire du pacte de préférence. [...]
[...] Selon la Cour, si on permettait au bénéficiaire du pacte violé de se substituer, cela reviendrait à une exécution forcée en nature du contrat (ce qui n'est pas permis par l'article 1142). Ce raisonnement n'est pas convaincant car l'article 1142 signifie que l'exécution forcée en nature est impossible dans le cas où elle porterait atteinte à la liberté physique du débiteur. Cette exécution forcée serait donc possible dès lors qu'il n'y a pas de contrainte. Ici, l'obligation serait donc susceptible d'exécution forcée. [...]
[...] Il s'agit donc d'une action compliquée à mettre en œuvre car prouver que le tiers acquéreur savait que le bénéficiaire voulait acheter est extrêmement délicat. Si le bénéficiaire lésé parvient à prouver cette connaissance, alors le juge pourra prononcer la nullité de la vente. Dans ce cas, le bien objet du pacte de préférence retournera dans le patrimoine du promettant. La seule mauvaise foi du tiers acquéreur constitue de sa part une faute délictuelle engageant sa responsabilité envers le bénéficiaire du pacte, mais n'est pas une cause de nullité du contrat qu'il a conclu avec le tiers : ce contrat demeure valable. [...]
[...] Le refus de substitution est donc très mal perçu par le bénéficiaire. Selon une récente thèse, cet article ne viserait pas toutefois à ôter au juge le pouvoir de condamner le débiteur d'une telle obligation à l'exécuter en nature, mais se bornerait à écarter la violence comme moyen d'exécution forcée. Le juge pourrait ainsi adresser au débiteur une injonction de faire et c'est seulement en cas de refus d'obtempérer qu'il le condamnerait à des dommages et intérêts et non à exécuter en nature sous astreinte. [...]
[...] Dans la plupart des cas, le bénéficiaire a un intérêt impératif à réclamer l'exécution forcée en nature de l'obligation due par le promettant. En effet, un second moyen se présente au bénéficiaire lésé : c'est l'action en nullité pour fraude, action dirigée contre le tiers acquéreur. C'est à ce second moyen de défense que nous nous intéresserons car il est le plus utilisé et est sans doute celui qui apporte de meilleures garanties au bénéficiaire lésé d'un pacte de préférence. [...]
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