En matière de procédures civiles d'exécution, les meubles et les immeubles relèvent de régimes distincts. Alors que la saisie mobilière a presque totalement été « déjudiciarisée », la saisie immobilière reste, en raison de son caractère hors du commun, contrôlée par le juge. Plusieurs raisons justifient la présence du juge. Tout d'abord, on peut retenir la valeur du bien saisi, étant donné que les immeubles ont généralement une valeur supérieure à celle des biens mobiliers. Ensuite, le contrôle du juge se justifie également par les conséquences en terme de logement que peut entraîner une saisie immobilière. L'immeuble saisi peut en effet être le seul local d'habitation dont dispose le débiteur d'où la nécessité de prendre des précautions particulières lors de la saisie immobilière. La saisie immobilière doit être combinée avec le droit de propriété et le droit au logement qui sont des droits à valeur constitutionnelle.
La procédure de saisie immobilière permet à un créancier muni d'un titre exécutoire (jugement ou acte notarié) constatant une créance liquide et exigible de saisir un bien immobilier appartenant à son débiteur et de le faire vendre aux enchères publiques afin de se payer sur le prix de vente. Elle a été modifiée en profondeur par une ordonnance nº2006-461 du 21 avril 2006 et un décret nº2006-936 du 27 juillet 2006. Cette réforme est entrée en vigueur le 1er janvier 2007. Une telle refonte était nécessaire. En effet, la saisie immobilière était réglementée par les dispositions de l'ancien Code de Procédure Civile de 1806 et ses détracteurs ne manquaient pas d'arguments pour stigmatiser son archaïsme, soulignant qu'aucune modification importante n'était intervenue depuis le décret-loi du 17 juin 1938.
La vente amiable est une innovation de l'ordonnance de 2006. En effet, avant son entrée en vigueur, les textes ne prévoyaient pas de vente amiable des immeubles saisis mais simplement une conversion en vente volontaire débouchant sur une adjudication aux enchères publiques. Le rapport au Président de la République relatif à cette ordonnance insiste sur la responsabilisation du débiteur par la vente amiable et sur le renforcement du rôle du juge. Un des points essentiels de cette réforme est l'intervention du juge de l'exécution dans le contrôle des ventes amiables sur saisies immobilières. Mais cette réforme vise également à instituer un socle commun de toutes les procédures d'exécution, à garantir l'équilibre entre les droits du débiteur et les intérêts de ses créanciers en maintenant la représentation obligatoire par avocat, à responsabiliser le débiteur en l'autorisant à procéder à la vente amiable de son bien (humanisation des procédures civiles d'exécution), à sécuriser la procédure en imposant des garanties de paiement aux acquéreurs du bien saisi, à simplifier et accélérer la procédure en limitant les contestations et en anticipant la procédure de distribution du prix de vente.
[...] L'importance de cette appréciation du juge est posée à l'article 49 du décret de 2006 : à l'audience d'orientation, le juge peut autoriser le débiteur, à sa demande, à procéder à la vente amiable du bien saisi, après s'être assuré qu'elle peut être conclue dans les conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur Le JEX dispose d'un procès-verbal descriptif de l'immeuble, ce qui lui permet d'apprécier sa valeur. Mais il devra tout de même avoir une bonne connaissance du marché de l'immobilier. Si le JEX est saisi des autres stipulations à prévoir, il exprime son opinion sur leur opportunité ou sur leur validité juridique. [...]
[...] La tentation est grande de rendre le JEX responsable de la mévente du bien immobilier. Pourtant, cette responsabilité ne saurait incomber au JEX, qui n'est pas tenu de précautions particulières, sauf s'il vient à abaisser le prix contrairement à la volonté des parties, en permettant d'éventuelles fraudes ou spéculations. La responsabilité du JEX peut aussi être engagée en cas d'augmentation exagérée du prix afin de faire échouer le projet de vente amiable. Bibliographie Textes Ordonnance nº2006-461 du 21 avril 2006 Décret nº2006-236 du 27 juillet 2006 Ouvrages BRENNER Claude, Voies d'exécution, 4e édition ; GUINCHARD Serge et MOUSSA T., Droit et pratique des voies d'exécution, Dalloz, collection Dalloz Action, édition 2007-2008 ; JULIEN P. [...]
[...] Si l'on comprend aisément l'objectif de désintéresser tous les créanciers, on peut se demander si ce prix minimum n'est pas un obstacle à la vente. Le décret, au dernier alinéa de l'article 49, demande au JEX de se transformer en évaluateur immobilier. Or, par définition le JEX n'est pas un professionnel de l'immobilier et malgré les outils qui sont à sa disposition, on peut se demander s'il est le mieux placé pour déterminer le prix. Peut-être aurait-il été plus judicieux que le prix de vente soit fixé par un expert, même si cela avait allongé la procédure. [...]
[...] Il fixe la date de l'audience à laquelle la vente forcée aura lieu dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter de la signification du jugement qui est notifiée au débiteur saisi, au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits (articles 55 et 59 du décret). Ce jugement n'est pas susceptible d'appel pour que le débiteur indélicat ne puisse pas obtenir indûment de nouveaux délais. La décision du JEX, que ce soit un refus ou une acceptation de la vente amiable, relève d'une appréciation souveraine. Ceci confère aux JEX une compétence accrue en matière immobilière et nécessite de leur part une vigilance croissante face à des ventes arrangées. [...]
[...] Le rôle du JEX n'est toutefois pas terminé une fois l'autorisation accordée et les conditions de la vente amiable vérifiées. En effet, il est prévu que si le JEX fait droit à la demande, ce dernier intervient à nouveau dans la procédure. II) Le contrôle a posteriori et les critiques sur le rôle du juge dans la vente amiable des immeubles saisis Une fois que le JEX a donné l'autorisation de procéder à la vente amiable à l'occasion de l'audience d'orientation, un notaire prend le relais pour rédiger l'acte de vente. [...]
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