Pour définir la responsabilité civile professionnelle (appelée aussi communément la « RC Pro »), il faut partir de la responsabilité civile au sens strict. Le principe général de la responsabilité civile est prévu et décrit dans le Code civil. Il est une obligation légale qui impose à toute personne de réparer les dommages causés à une victime de son fait, de celui des personnes dont elle doit répondre ou des choses dont elle a la charge.
Le Code civil définit les différents cas de responsabilité dans ses articles 1382 à 1386.
Ainsi, la responsabilité civile est engagée, soit en raison de l'inexécution d'un contrat, soit en raison d'un acte volontaire ou non, entraînant pour la personne qui est fautive ou qui est légalement présumée fautive, l'obligation de réparer le dommage qui a été subi par une ou plusieurs autres.
Face à ces risques, il est donc essentiel de prendre les garanties adéquates ou de connaître les cas d'exonération de cette responsabilité.
Toute activité professionnelle est susceptible d'engendrer des dommages. Sous certaines conditions, la responsabilité civile du professionnel peut être engagée et des sanctions prononcées.
Par professionnels soumis à la loi du 2 janvier 1970, nous comprenons qu'il est question des personnes visées à l'article 1er de la loi soit une personne physique ou morale « qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui ». Bien que cette réglementation vise essentiellement les agents immobiliers, sont également concernés les syndics de copropriété et les administrateurs de biens spécialisés dans la gestion immobilière.
Intermédiaire professionnel rémunéré chargé de mettre en relation un acheteur et un vendeur, l'agent immobilier, dont l'activité est réglementée par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, doit donc impérativement souscrire une assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu'il peut encourir du fait de son activité.
Loin d'être une simple formalité, cette souscription apparaît substantielle dès lors que la spécificité et la complexité de la législation en matière immobilière accroissent les risques de mise en cause de la responsabilité de l'agent immobilier tant à l'égard de son mandant, qu'à l'égard des tiers.
Cependant, afin d'engager la responsabilité de l'agent immobilier, il faut se rapporter aux dispositions du code civil portant sur les « obligations du mandataire » figurant aux articles 1991 et suivants.
Selon l'article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »
Dans le cadre de leur activité de mandataire, les agents immobiliers subissent la mise en jeu de leur responsabilité civile de façon constante, inhérente au caractère professionnel de leur intervention. Leurs fautes sont appréciées de manière sévère d'autant que le respect d'un devoir de conseil et d'assistance leur est imposé. Mais il convient de relever, l'existence d'infractions spécifiques aux personnes relevant de l'application de la loi du 2 janvier 1970. Il convient d'examiner d'abord la responsabilité civile de droit commun stricto sensu avant d'aborder la responsabilité civile spécifique aux professionnels soumis à la loi du 2 janvier 1970.
En l'absence de dispositions spécifiques de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, la responsabilité civile de l'agent immobilier suit le droit commun, en considération notamment des dispositions particulières régissant le contrat de mandat. La responsabilité civile de l'intermédiaire immobilier est de nature contractuelle à l'égard de ses mandants. Elle tend à leur imposer une parfaite exécution des engagements contractuels tout au long de l'exécution du mandat. Elle est de nature délictuelle à l'égard soit des personnes recherchées pour faire la contrepartie en application du mandat, soit des tiers.
[...] La faute commise par l'agent immobilier est réalisée par un professionnel de l'immobilier de sorte que son incompétence ou ses légèretés seront appréciées plus sévèrement. L'inexécution totale ou partielle fera présumer la faute du mandataire professionnel qui ne pourra s'en exonérer que par la justification d'un cas fortuit. La charge de la preuve peut s'en trouver renversée, vu qu'il appartiendra à ce professionnel de l'immobilier de justifier qu'il a pleinement exécuté ses obligations contractuelles. L'agent immobilier doit respecter les termes du mandat et agir dans ses limites. [...]
[...] Cette règle est exclue et écartée et la responsabilité du professionnel mise en jeu lorsqu'il a excédé les limites des pouvoirs conférés ou agi en son nom propre, sans faire connaître ses qualités. L'agent immobilier demeure personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits commis spontanément à l'occasion de son entremise et sans qu'il y ait lieu de rechercher s'il a ou non agi sur instructions de son mandant. Lorsque la victime des agissements d'un agent immobilier est totalement étrangère au mandat et à l'acte dont l'agent est rédacteur, elle ne peut agir que sur le terrain de la responsabilité quasi délictuelle à raison des fautes commises spontanément ou sur les instructions du mandant dans l'accomplissement de sa mission. [...]
[...] Sous certaines conditions, la responsabilité civile du professionnel peut être engagée et des sanctions prononcées. Par professionnels soumis à la loi du 2 janvier 1970, nous comprenons qu'il est question des personnes visées à l'article 1er de la loi soit une personne physique ou morale qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui Bien que cette règlementation vise essentiellement les agents immobiliers, sont également concernés les syndics de copropriété et les administrateurs de biens spécialisés dans la gestion immobilière. [...]
[...] La responsabilité de l'agent immobilier n'est pas écartée par les fautes commises par des tiers qui ont concouru à la réalisation du dommage. Les fautes d'un notaire ne peuvent qu'atténuer la responsabilité de l'intermédiaire sans pouvoir l'écarter. L'agent immobilier est tenu en sa qualité de professionnel de vérifier, au besoin avec l'assistance d'un tiers, que l'immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite aux acquéreurs. Toutefois, il a été reconnu que si l'intermédiaire a pris les précautions normales pour vérifier la qualité et la solvabilité des preneurs, qu'il ne dispose d'aucun moyen d'investigation particulier, le dol indécelable des preneurs, tant pour le mandataire que pour le mandant, dégage sa responsabilité (CA Paris avr. [...]
[...] Les juges ont particulièrement renforcé les devoirs professionnels de l'agent immobilier en tant que mandataire en lui imposant un devoir de conseil et d'assistance de son donneur d'ordre. En raison de leur statut de professionnel de l'immobilier, les actions en responsabilité pour manquement à une obligation de conseil ne cessent de croître à leur encontre. De plus, les cours et tribunaux apprécient de manière sévère les fautes commises par l'agent immobilier en tant que rédacteur d'actes. II La responsabilité civile relative aux professionnels soumis à la loi du 2 janvier 1970 relève d'un droit spécial Une obligation de résultat pèse sur l'agent immobilier lorsque ce dernier intervient en qualité de rédacteur d'actes et on relève que les tribunaux rattachent artificiellement le devoir de conseil et d'assistance au mandat, qui comporterait une obligation accessoire de conseil à côté de l'obligation principale d'exécuter la prestation promise. [...]
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