Les règles qui régissent la transmission du bail entre vifs et par succession permettent-elles de garantir un cadre légal efficace ?

Extraits

[...] Cette spécificité du droit réel est très intéressante économiquement lorsque le propriétaire ne veut pas exploiter son bien et qu'il confie cette gestion à un autre, l'usufruitier dans mon exemple. Le risque est alors, si le bien a été financé par un tiers, que ce tiers ne cherche à récupérer le bien. Ou alors le risque est que le propriétaire se sépare du bien. Il est important alors pour l'exploitant de pouvoir maintenir son activité. On comprend que la règle posée par l'article 1743 a un rôle très important théoriquement, elle fait produire au bail le même effet qu'un démembrement de propriété, mais aussi concrètement, elle permet au locataire d'avoir un avenir relativement sécurisé. [...]

[...] Les règles qui régissent la transmission du bail entre vifs et par succession permettent-elles de garantir un cadre légal efficace ? Dissertation : « Le contrat de bail se transmet entre vifs ou par succession. Les règles qui régissent ces deux aspects de cession du contrat de bail tantôt se complètent, tantôt s'opposent. » De la même manière que l'avocat Henry Bordeaux prétendait que « Transmettre la vie, c'est admettre l'immortalité », le Code civil démontre que transmettre les droits d'une personne, c'est également admettre l'immortalité de ces droits. [...]

[...] Il en va ainsi, par exemple, du bail d'un logement de fonction. Si le bail est soumis à la loi de 1989, l'article 14 prévoit que le bail est transféré : « - au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil ; - aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; - au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; - aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ». [...]

[...] La première situation concerne la transmission entre vifs : cela signifie qu'il va y avoir un dépouillement volontaire entre deux parties en vie, donc une aliénation de l'immeuble et une modification des droits qui y seront portés dessus. De la même manière, concernant la transmission à cause de mort, soit par succession, la situation est totalement différente : la transmission du contrat intervient ici entre le de cujus, donc le défunt, et ses héritiers qui au sens de l'article 724 du Code civil constituent la continuité de la personnalité juridique du défunt. [...]

[...] La disposition vise de toute évidence à protéger le preneur et plus particulièrement il est possible de soutenir que les rédacteurs pensaient ici avant tout au preneur d'un immeuble. Cet article du Code civil a pu semer le trouble en doctrine, car la solution est, du point de vue historique, assez originale : en droit romain et dans l'Ancien droit, il était plutôt de règle que la vente mette fin au bail. L'article 1743 rapproche ainsi le bail du droit réel. En effet, puisque le droit réel est attaché à la chose, il demeure même si le propriétaire change. [...]