Les promesses unilatérales et la pratique notariale

Extraits

[...] L'ACCEPTATION DANS LES PROMESSES UNILATERALES Si l'acceptation de la promesse en tant que telle fixe l'offre ce principe peut être remis en cause, depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, par l'exercice d'un droit de rétractation ou de réflexion Le principe de l'acceptation des promesses unilatérales La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le propriétaire promettant s'engage à vendre un bien au bénéficiaire qui dispose d'un certain délai pour prendre ou non la décision d'acquérir. Le promettant s'engage d'ores et déjà à vendre, il doit donc avoir dès la promesse la capacité d'aliéner. L'incapacité ou le décès du promettant survenus entre la conclusion de la promesse et la levée d'option ne remettent pas en cause le contrat de promesse ni la réalisation du contrat définitif de vente. Le bénéficiaire, en acceptant la promesse, fixe l'offre mais sans prendre l'engagement d'acquérir. [...]

[...] En matière de PUA, dans un souci de protection du consommateur immobilier pour tous les immeubles, quels que soient leur destination ou leur usage et pour tous les contractants, qu'ils soient professionnels ou non, l'article 1589-1 du code civil prohibe la PUA lorsqu'elle est assortie d'un versement quel qu'il soit, à peine de nullité de l'acte est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause ou la forme Cette interdiction est générale et absolue. Mais, l'efficacité de la nullité prévue par cet article est atténuée par l'absence de sanctions pénales. Ainsi, si en matière de promesses unilatérales la loi SRU protège l'acquéreur immobilier, cette loi mériterait à être précisée. [...]

[...] Le droit d'option du bénéficiaire s'exerce par une levée d'option ou une renonciation à l'acquisition (promesse de vente) ou à la vente (promesse d'achat). Dans le cadre du devoir de conseil, le notaire ne doit pas manquer de rappeler au bénéficiaire de la promesse qui souhaite lever l'option l'obligation de le faire en temps voulu, faute de quoi l'affaire serait rompue, ou de solliciter une prorogation de délai de la part du promettant. Si le bénéficiaire lève l'option, la promesse unilatérale devient synallagmatique. Sauf stipulations contraires, la levée d'option ne requière aucune forme particulière. [...]

[...] Dans ce cas, l'indemnité d'immobilisation ne peut être versée qu'à l'issue de ce délai de réflexion. Mais en dehors de cette loi ou bien si le bénéficiaire de la promesse est un professionnel de l'immobilier, l'indemnité d'immobilisation peut toujours être versée dès la signature de l'avant-contrat. Si l'indemnité a été versée par un bénéficiaire non professionnel, candidat à l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation et que celui-ci exerce ensuite son droit de rétractation, cette indemnité lui sera restituée. Le candidat acquéreur ne versera une indemnité d'immobilisation que si, une fois expiré le délai de réflexion, il décide de s'engager et de signer le projet d'acte et que ce versement est prévu dans le contrat. [...]

[...] Depuis la loi SRU, en matière de PUA, le promettant acquéreur prend l'engagement d'acquérir sous réserve de l'exercice d'un droit de rétractation ou de réflexion. De la même manière, le bénéficiaire d'une PUV qui ne souhaite pas acquérir a aujourd'hui 2 moyens successifs : renoncer à l'opération en ne levant pas l'option ou exercer son droit de rétractation lorsque la loi le lui accorde. Le principe de l'acceptation des promesses unilatérales peut donc être remis en cause par le délai de rétractation et de réflexion. [...]