Un principe relatif qui connaît des exceptions: le principe : l'article 1589 C.civ., la promesse de vente vaut vente. Le principe relatif de l'article 1589 C.civ. : la promesse de vente ne vaut pas vente. Solutions jurisprudentielles et analyse doctrinale : relativité et inégalité du principe de l'article 1589 C.civ. Les solutions jurisprudentielles : requalification d'une promesse synallagmatique en promesse unilatérale et la valeur de la réitération. Analyse doctrinale
[...] L'article 1589 du Code civil assimile sans aucune ambiguïté ces deux contrats en affirmant que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix La doctrine classique affirme que la promesse synallagmatique de vente est la vente définitive conclue sous condition ou terme. En effet, souvent dans la pratique, on qualifie de promesse synallagmatique de vente, en fait, une opération qui est déjà la vente. La qualification adéquate n'est pas celle de promesse synallagmatique de vente mais réellement celle de vente. [...]
[...] Selon l'article 1102 du Code civil français, le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres Or la promesse synallagmatique de vente suppose que les deux parties s'engagent, l'une à acheter et l'autre à vendre. Il y a bien obligations réciproques de l'un envers l'autre ; il s'agit donc d'un contrat synallagmatique. En ce qui concerne la promesse unilatérale de vente, c'est la levée de l'option qui formera la vente. Il n'existe au départ qu'un seul des consentements qui est engagé, celui du promettant. C'est la levée de l'option qui vaudra donc vente. Les promesses synallagmatique et unilatérale de vente sont qualifiées d'avant- contrat. [...]
[...] Ainsi il existe bien une véritable promesse, autonome par rapport au contrat définitif. Cette promesse, qu'elle soit synallagmatique ou unilatérale, ne vaudra alors pas vente. Les juges font donc du principe de l'article 1589 C.civ. un principe conditionnel : la promesse de vente vaut vente à la condition que les parties n'aient pas entendu exécuter une formalité supplémentaire sans laquelle la vente ne serait pas valable. Cette idée d'un principe conditionnel, à l'opposé de la théorie de M. Larroumet quant à l'absence de distinction dans la nature des obligations engendrées par les promesses synallagmatique et unilatérale de vente. [...]
[...] GROSS distingue nettement la "véritable promesse" des "fausses promesses". Et quand il existe une promesse distincte du contrat de vente proprement dit, c'est à dire le troisième cas, on peut selon lui envisager deux situations : ou bien elle n'est qu'un projet dans lequel chaque partie conserve la totale liberté de signer ou non l'acte authentique et donc de conclure la vente ; ou bien il y a obligation de faire c'est à dire l'obligation d'accomplir la formalité à la charge de deux parties. [...]
[...] Dans ce dernier cas, elles doivent le dire clairement. En effet, même si l'article 1583 du Code civil dispose que le transfert de propriété est solo consensu c'est à dire qu'il se réalise dès la conclusion de la vente, donc dès l'accord sur la chose et sur le prix ; cette règle n'est pas d'ordre public. Les parties peuvent donc décider de le retarder. Mais ce n'est pas parce que les parties ont prévu de retarder les effets du contrat de vente, dont fait notamment partie le transfert de propriété, à l'accomplissement d'une formalité telle la signature de l'acte notarié, que la vente est retardée elle aussi. [...]
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