La présence d'une clause de substitution dans le cadre d'un avant-contrat peut avoir des conséquences importantes dans la qualification et l'interprétation de celui-ci. Il faut en effet rappeler qu'un avant-contrat peut être soit:
• une promesse unilatérale d'achat ou de vente de l'un des contractants est un pacte d'option, convention où le promettant consent à un autre la faculté d'acheter ou de vendre à un prix déterminé ou déterminable. Dans ce cas seul le contractant promettant a des obligations, alors que le contractant bénéficiaire a la possibilité de lever l'option et de conclure la vente s'il le souhaite. Si le promettant viole son engagement, le bénéficiaire ne peut que demander des dommages et intérêts,
• soit une promesse synallagmatique aussi appelée "compromis": engagement réciproque des parties l'une à acheter l'autre à vendre art 1589 du code civil. En outre, la promesse de vente vaut vente quand il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.
Depuis l'arrêt controversé de la CA de Paris en date du 7 septembre 2000, tout avant-contrat contenant une clause de substitution, même s'il est considéré par les parties comme un compromis, est automatiquement requalifié de promesse unilatérale, ce qui le soumet aux formalités prévues à l'article 1840-A du CGI et à la menace de nullité faute d'enregistrement dans les 10 jours (1 mois s'il est fait par acte notarié):
"Sans préjudice, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article 1741, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seings privés enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seings privés enregistré dans les dix jours de sa date".
Dans une première partie, nous nous intéresserons brièvement à la qualification de la clause de substitution, puis dans une seconde partie nous étudierons les conséquences de l'arrêt du 7 Septembre 2000 et un autre outil, la déclaration de command.
[...] Une redéfinition par l'arrêt de la CA de Paris du 7 Septembre 2000 du champ d'application de la clause de substitution 1. L'impact de la clause de substitution sur la nature de la promesse de vente Détermination de la nature de l'avant-contrat avant l'arrêt d'espèce Jusque là les problématiques évoquées par la jurisprudence ont toujours tourné autour de la qualification de la clause. Selon qu'elle s'apparentait davantage à une cession ou à une stipulation pour autrui, elle était soumise à des formalités différentes. [...]
[...] Qualification juridique de la clause de substitution: Stipulation pour autrui ou cession de créance? Dans un arrêt de la troisième Chambre Civile du 2 juillet 1969, la Cour de Cassation qualifie la clause de substitution de stipulation pour autrui : la promesse unilatérale de vente, régulièrement enregistrée le lendemain, comportant la faculté [pour le bénéficiaire] de se substituer tout acquéreur de son choix ( ) qu'aucune cession de créance n'était intervenue entre lui et les acquéreurs désignés par lui, le contrat s'analysant en une stipulation pour autrui Cette qualification permettait de contourner le débat sur la cessibilité du contrat et l'application des formalités de l'articles 1690 du Code Civil. [...]
[...] Ainsi, le contrat pourra être cédé pendant toute la durée du terme suspensif sauf clause contraire. L'arrêt du 7 septembre 2000 de la Cour d'Appel de Paris change complètement la vision du problème puisque ce n'est plus la nature de l'avant-contrat qui influe sur la qualification de la clause de substitution, mais l'inverse. L'incidence de la clause de substitution sur la nature de l'avant contrat: Cas d'espèce: Une promesse synallagmatique de vente d'un Immeuble par de M. Bouruet- Auberto à la Société MRTI. [...]
[...] Promesse synallagmatique de vente comportant une clause de substitution Introduction La présence d'une clause de substitution dans le cadre d'un avant-contrat peut avoir des conséquences importantes dans la qualification et l'interprétation de celui-ci. Il faut en effet rappeler qu'un avant-contrat peut être soit: une promesse unilatérale d'achat ou de vente de l'un des contractants est un pacte d'option, convention où le promettant consent à un autre la faculté d'acheter ou de vendre à un prix déterminé ou déterminable. Dans ce cas seul le contractant promettant a des obligations, alors que le contractant bénéficiaire a la possibilité de lever l'option et de conclure la vente s'il le souhaite. [...]
[...] La présence d'une clause de substitution ne permet pas de déduire qu'il la possibilité de ne pas acheter, la clause de substitution n'étant pas une clause suspensive. Sinon, la faculté de substitution est exercée, et le bénéficiaire de celle-ci est tenu des aux mêmes obligations que l'acquéreur initial (payer le prix de la chose vendue). En outre, et c'est le point le plus important, une telle décision permet dans la confusion concernant la clause de substitution à l'un des contractants de se délier de son obligation: dans le cas d'espèce, c'est le vendeur qui profite de l'existence de la clause de substitution, mais on peut imaginer qu'un acquéreur puisse profiter de cette faille pour ce délier de son engagement Un champ d'application plus restreint Le législateur a posé le principe de la nullité d'ordre public de toute cession à titre onéreux du droit conféré par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier (article 52 de la loi du 29 janvier 1993) dans le but d'éviter toute spéculation sur des contrats de promesse de vente. [...]
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