La promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence

Extraits

[...] Si le promettant rompt sa promesse et vend à quelqu'un d'autre. Il engage alors sa responsabilité contractuelle. Pour le tiers acheteur, il s'agit de savoir s'il était ou non de bonne foi. Si il était de mauvaise foi, il engage sa responsabilité délictuelle. - Le délai fixé par la promesse : le droit existe jusqu'à expiration de ce délai, au bout de ce délai, elle devient caduque. Parfois, les contractants oublient de fixer un délai. A de moment là, on considère que la promesse est consentie pour toute la durée du bail en matière de bail sinon pour trente ans. [...]

[...] Le pacte de préférence et la promesse unilatérale de vente Le pacte de préférence ( Définition : Priorité de vente ou d'achat. C'est l'engagement de réserver la préférence au bénéficiaire si l'on décide de vendre ou d'acheter, et de lui faire donc en priorité une proposition dans ce sens avant de s'adresser ailleurs. Il s'agit le plus souvent d'une préférence de vente consentie par le propriétaire d'un bien de valeur (immeuble, action de société etc ) mais on peut concevoir aussi une préférence d'achat en particulier dans le domaine commercial. [...]

[...] Cette décision prive d'intérêt les contrats de promesse unilatérale de contrat. L'intérêt c'est d'accorder au bénéficiaire le pouvoir unilatéral de conclure le contrat promis. Avec cette solution la conclusion du contrat promis dépend de la volonté du promettant. ( on peut reprocher a cette JRP d'accorder au promettant le pouvoir de dire non a la formation du contrat promis, alors qu'en vertu de la promesse de contrat et de l'article 1134 al 2 il a le devoir de dire oui. [...]

[...] C'est ce qu'a jugé la jurisprudence, elle a alors requalifié la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique de vente. ( Condition de validité (plus exigeant) : - condition de fond : o la promesse doit déterminée la chose et le prix o le promettant doit avoir la capacité et le pouvoir de disposer du bien - condition de forme : o formalisme fiscal : enregistrement de la promesse ans les dix jours lorsqu'elle porte sur un immeuble ou un fond de commerce o règles du consensualisme ( Les effets de la promesse : - Avant la levée de l'option : le bénéficiaire n'a qu'un simple droit personnel. [...]

[...] ( Nouvelle solution une chambre mixe du 26 mai 2006 a énoncé que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit de demander l'annulation du contrat avec un tiers et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur. Il y a cependant une condition : le tiers acquéreur doit avoir connaissance de l'existence du pacte ET de l'intention qu'avait le bénéficiaire de se prévaloir de son droit. C'est un renversement purement théorique car il est difficile de faire la preuve de l'intention. ( Cass. Civ. 3ème 14 février 2007 Consécration de la double condition. [...]