La propriété commerciale est l'apport essentiel de toute la législation relative aux baux commerciaux.
Lorsque le commerçant n'est pas propriétaire mais seulement locataire des locaux qu'il occupe pour son exploitation, il doit faire l'objet d'une protection très particulière.
Ainsi, la propriété commerciale offre à ce dernier, du fait de son statut de locataire, un droit d'obtenir du bailleur le renouvellement de son bail lorsque celui arrive à expiration. C'est donc une prérogative exorbitante du droit commun. A défaut de renouvellement, le preneur a droit à une indemnité compensant le préjudice que lui cause la perte de ses locaux.
Cette définition montre que le terme de propriété, s'il est évocateur, n'en est pas moins exact. En effet le locataire n'a qu'un droit personnel contre le propriétaire, le droit d'être indemnisé en cas de non-renouvellement. Il y a conflit entre deux droits et le droit de la propriété immobilière a cédé de façon importante devant le droit de l'exploitant avec notamment l'apport du décret du 30 septembre 1953, réglementant le bail commercial.
Le droit au renouvellement du bail constitue donc la pièce maîtresse du statut protecteur organisé pas le Code du commerce. Il vise à garantir au locataire commerçant une certaine stabilité des relations contractuelles.
Cependant, ce renouvellement, s'il est un droit, n'est pas automatique. En effet, plusieurs conditions doivent être réunies pour bénéficier de cette prérogative. Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fond qui est exploité dans les lieux. D'une part, le fond doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois dernières années qui précèdent le renouvellement, sauf motifs légitimes. La jurisprudence considère entre autres comme motif légitime, la maladie, la maternité. D'autre part, le titulaire du droit au renouvellement doit être de nationalité française ou ressortissant d'un pays de la communauté européenne. Enfin, même si le preneur peut renoncer à son droit au renouvellement une fois né, toute clause au préalable faisant obstacle à ce droit est réputé nul.
Ainsi, si ces conditions ne sont pas remplies, l'octroi du droit au renouvellement n'est pas possible.
Cependant, d'autres motifs peuvent engendrer le non-renouvellement du bail commercial. En principe, ce refus entraîne un droit à une indemnité pour le locataire déchu. Le problème qui se pose ici est de savoir si le non-renouvellement donne droit automatiquement à une indemnité d'éviction due au locataire du fait du statut très protecteur relatif aux baux commerciaux.
Nous allons voir ainsi que malgré le versement en principe d'une indemnité au locataire pour le dédommagement de son éviction, cette indemnité peut lui être cependant refusée pour divers motifs.
[...] Ainsi, malgré quelques cas de figures où l'indemnité n'a pas à être dû par le bailleur, exclusivement en cas de fautes du preneur, le statut des baux commerciaux est extrêmement favorable aux locataires commerçants puisque même si le bailleur refuse un renouvellement pour des raisons tenant à l'immeuble, ce n'est en aucun cas de la faute du preneur, donc celui-ci n'a pas à en subir les conséquences. C'est pourquoi des solutions alternatives à l'indemnité ont été créées par le législateur pour éviter que ces changements soient trop défavorables pour le locataire. [...]
[...] Le droit au renouvellement du bail constitue donc la pièce maîtresse du statut protecteur organisé pas le Code du commerce. Il vise à garantir au locataire commerçant une certaine stabilité des relations contractuelles. Cependant, ce renouvellement, s'il est un droit, n'est pas automatique. En effet, plusieurs conditions doivent être réunies pour bénéficier de cette prérogative. Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fond qui est exploité dans les lieux. D'une part, le fond doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois dernières années qui précèdent le renouvellement, sauf motifs légitimes. [...]
[...] Cependant, ce droit de repentir du propriétaire comporte des limites. En effet, il ne peut être exercé qu'à la condition que le locataire soit encore dans les lieux et qu'il n'ait pas déjà pris des engagements contractuels quant à sa réinstallation. C'est en ce sens que la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 15 mars 2000 (Société Teca contre Société Garage Pillon), a statué, précisant que le droit de repentir ne peut plus être exercé lorsque le preneur prend un bail ou acquiert un nouveau local commercial, peu importe à cet égard que celui-ci soit équivalent aux lieux loués dès lors que le bail du nouveau site a date certaine et que le preneur l'occupe effectivement depuis cette date : Justifie légalement sa décision de déclarer nulle la saisie-attribution pratiquée par le bailleur à l'encontre de la locataire au titre d'une créance de loyers pour une période postérieure à l'exercice d'un droit de repentir faisant suite à un congé délivré pour le 30 juin 1995 la cour d'appel, qui retient que par acte notarié du 30 juin 1995, un bail avait été consenti à la locataire par un tiers sur un nouvel emplacement commercial, qu'elle occupait effectivement depuis cette date. [...]
[...] Le refus de cette indemnité tiré de l'existence de motifs légitimes Par exception, le bailleur dispose parfois d'un droit de reprise lui permettant de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité. Cependant, si ce refus peut être exploité assez largement par le bailleur en cas d'une faute de la part du preneur, son champ d'application se réduit très nettement concernant les causes tenant à l'immeuble Le refus tenant à la personne du locataire Le propriétaire selon l'article L 145-27 premièrement du Code du commerce, la faculté de refuser le renouvellement pour motif grave et légitime contre le locataire. [...]
[...] Le non-renouvellement du bail commercial La propriété commerciale est l'apport essentiel de toute la législation relative aux baux commerciaux. Lorsque le commerçant n'est pas propriétaire mais seulement locataire des locaux qu'il occupe pour son exploitation, il doit faire l'objet d'une protection très particulière. Ainsi, la propriété commerciale offre à ce dernier, du fait de son statut de locataire, un droit d'obtenir du bailleur le renouvellement de son bail lorsque celui arrive à expiration. C'est donc une prérogative exorbitante du droit commun. [...]
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