Cependant ces mesures de protection dans le mécanisme de cession sont souvent rendues obligatoires seulement dans le cadre de la vente et ne subsistent qu'à l'état de faculté pour les mutations à titre gratuit. En effet, la particularité de ces dernières mutations est qu'il existe entre le cédant et le ou les cessionnaire(s) une communauté d'intérêt, une entente particulière qui dépassent le simple intérêt patrimonial de l'opération. Dans le cadre d'une donation d'un lot de copropriété, par exemple, une place importante au règlement amiable des difficultés, à la volonté des parties sera réservée. Néanmoins, reste que des mesures d'information des différents intéressés comme le syndic ou l'acquéreur sont indispensables voir obligatoires. D'autres difficultés surviennent ensuite lors de la dévolution successorale légale d'un lot, du fait de la relative compatibilité entre le statut du lot de copropriété et les règles du droit des successions. En effet, le propre de la dévolution successorale légale est de transmettre les biens du défunt à une pluralité de personnes, les héritiers, réunis pour l'occasion dans une indivision successorale. Dans ces cas, le fonctionnement de la copropriété s'avère périlleux, notamment pour ce qui est du recouvrement des charges de copropriété à l'égard de la cohérie, ainsi que sa représentation aux assemblées générales de copropriétaires.
Il convient par conséquent d'examiner le transfert de propriété à titre gratuit et les mesures d'information afférentes (I), avant d'envisager les difficultés de la copropriété à l'épreuve de la dévolution successorale (II).
[...] Le problème de ce mandat tacite est qu'il permet comme les autres mandats, de ne convoquer que le mandataire apparent et d'octroyer à lui seul le droit de vote, alors que ce mandat est incertain jusqu'à sa constatation en justice. Dans les hypothèses où les autres indivisaires contestent ce mandat, ou lorsque le juge refuse de reconnaître son existence, les assemblées générales seront toutes annulables dans le délai de deux mois. Lorsque aucun mandat tacite n'est apparent, il convient de s'interroger sur la possibilité d'appliquer la délégation du droit de vote de l'article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet La délégation du droit de vote. [...]
[...] La Cour de cassation semble avoir récemment plié devant la résistance des cours d'appel sur ce sujet (Cass. Civ. 3ème 30 novembre 2004, Adm. Avril 2005 p.34, voir contra. Cass. Civ. 3ème 4 janv RDI 96 p.268). Dans cet arrêt, il s'agissait d'une donation-partage, qui conférait à un tiers la nue-propriété du lot de copropriété alors que l'usufruit était toujours détenu par l'ancien copropriétaire. [...]
[...] Les héritiers, étant réunis en indivision successorale, supportent à la fois les charges incombant au de cujus et les charges incombant à l'indivision Le recouvrement des charges de copropriété entre les indivisaires. Au décès du copropriétaire, le syndicat est, dans la plupart des cas, face à une pluralité d'héritiers réunis en indivision successorale. La difficulté ici n'est plus la répartition des charges entre l'ancien copropriétaire et les nouveaux, mais elle réside dans les moyens de recouvrement des charges offerts au syndicat face à une indivision successorale. [...]
[...] Les indivisaires doivent eux- mêmes désigner ce mandataire soit d'un commun accord, soit par la requête de l'un d'entre eux devant le président du TGI qui statuera par ordonnance. A défaut, le syndic peut lui-même saisir le président du TGI. S'agissant des pouvoirs de ce mandataire, la jurisprudence et la doctrine semblent admettre que le mandat de l'article 23 al.2 de la loi du 10 juillet 1965 s'apparente à celui de l'article 815-3 du Code civil couvrant les actes d'administration (Cass. [...]
[...] L'article 4 dispose en réalité que ces actes doivent expressément mentionner que l'acquéreur a eu préalablement connaissance de ces documents. Dans son dernier alinéa, cet article prévoit que si ces documents n'ont pas été publiés conformément à l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 au fichier immobilier, leur communication à l'acquéreur les rendra opposables à celui-ci. Le notaire rédacteur de l'acte de mutation doit donc insérer une clause stipulant que l'acquéreur a eu préalablement connaissance de ces documents et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent. [...]
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