Vivre en commun implique de devoir faire face à un certain nombre de dépenses, qu'il s'agisse de l'entretien de l'immeuble, des travaux à y effectuer, de la qualité des équipements à préserver, etc.…L'idée est de maintenir en état, voire d'améliorer, l'immeuble.
Ainsi, en dehors de l'obligation de respecter le règlement de copropriété, la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires, chacun a l'obligation de contribuer au paiement des charges de l'immeuble. Dès lors, les charges de copropriété sont les dépenses incombant aux copropriétaires, qui découlent de l'existence de parties communes, d'éléments d'équipement et de services collectifs. D'ailleurs, les charges ont été définies pour la première fois par le décret du 27 mai 2004 qui a inséré un article 45-1 dans le décret du 17 mars 1967 selon lequel les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
Chacun y contribue à hauteur des tantièmes, c'est-à-dire des quotes-parts de parties communes, que lui attribue le règlement de copropriété.
De plus, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis distingue deux catégories de charges. En effet, l'alinéa 1er mentionne "les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun", qui doivent être réparties "en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot"; il s'agit par exemple des frais d'ascenseur, des frais liés au chauffage…D'autre part, le 2e alinéa mentionne les "charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes", qui doivent être réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Or, avant la loi du 10 juillet 1965, le principe était qu'aucune modification, ni révision, de la répartition des charges ne pouvaient intervenir, qu'elles fussent le fait de l'assemblée générale des copropriétaires ou d'une décision de justice; elles n'étaient possibles que de l'accord unanime des copropriétaires. Ce principe demeure, et fait l'objet de l'article 11, alinéa 1er, de la loi de 1965 aux termes duquel la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Cependant, les auteurs de la loi ont été conscients que l'immutabilité d'une répartition de charges communes quelles que soient les circonstances auraient présenté de graves inconvénients, d'autant plus que l'unanimité requise est la plupart du temps impossible à recueillir. En effet, l'immeuble en copropriété ne reste pas nécessairement figé dans ses structures matérielles, ou dans ses conditions d'utilisation; les aménagements ou transformations qui peuvent être apportés sont de nature à justifier une adaptation de la répartition aux nouvelles circonstances.
Dès lors, il s'agit de savoir comment certains copropriétaires qui s'estiment lésés quant à la quote-part de leurs charges attribuées peuvent obtenir leur modification.
Ces divers facteurs ont donc été pris en compte par la loi de 1965 pour admettre des tempéraments au principe de l'unanimité. D'une part, l'assemblée générale peut, par une décision majoritaire, apporter des modifications à la répartition initiale des charges dans un certain nombre de cas limitativement prévus. D'autre part, une action est ouverte pour obtenir la révision judiciaire des répartitions présentant un caractère lésionnaire ou pour voir réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété stipulant des répartitions contraires à la loi.
Dès lors, deux possibilités vont s'offrir aux copropriétaires pour obtenir la modification éventuelle de leurs charges: en assemblée générale (I), ou par voie judiciaire (II).
[...] Elle résulte généralement d'une application incorrecte des critères légaux. Par conséquent, lorsque la répartition est tout à fait conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi, il convient d'entreprendre une action en révision. Lorsque le règlement de copropriété prévoyait une répartition des charges selon la superficie pondérée des lots et que le coefficient de pondération était inexact, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 janvier 2000[27], a reconnu qu'il ne s'agissait pas d'une action en nullité de la répartition des charges pour non-conformité aux dispositions de l'article 10 de la loi, mais d'une action en révision, fondée sur un calcul inexact du coefficient de pondération. [...]
[...] 3ème décembre 1981, JCP G 1982, IV, n°82 Cass. civ. 3ème décembre 1981, R. Administrer mai 1982, p.35, obs Guillot CA Paris septembre 1982, AJPI 1984, p.79 Cass. civ. 3ème mars 1983, R. Administrer 1983, p 27, note Guillot CA Aix en Provence juillet 1984, Bull Cour d'Aix p.24 CA Versailles mai 1985, R. Loyers 1986,p.36 CA Paris,23ème chambre mars 1986, Juris-data n°1986-022254 Cass. [...]
[...] En effet, leur versement reste exigible même si elles ne sont pas réparties selon les règles convenues dans le règlement de copropriété pour les charges communes. Par conséquent, la règle posée par l'article 11 de la loi de 1965, c'est-à-dire le principe de l'unanimité, ne s'applique qu'aux charges proprement dites, ce qui exclut les avances de trésorerie que le syndicat peut être appelé à demander aux copropriétaires pour pallier la carence de l'un d'eux. De même, les copropriétaires ne peuvent prétendre que les appels de fonds effectués en fonction des tantièmes de copropriété pour la couverture de dépenses concernant des services collectifs et éléments d'équipement commun impliquent une modification de la répartition des charges, nécessitant l'unanimité. [...]
[...] Cass, 3ème Civ janvier 2000, Loyers et copr 2000, comm.72 Cass, 3ème Civ, 1er avril 1987, D 1987, inf rap p.91 Cass, 3ème Civ décembre 1981, JCP G 1982, IV, n°82 CA Paris, 23ème ch, 1er décembre 1989, Loyers et copr fevr 1990, comm 94 Cass, 3ème Civ janvier1976, Rtd civ1976, p 808, obs Giverdon Cass, 3ème Civ février 1980, JCP G 1990, IV,183 Cass, 3ème Civ juillet 1991, Loyers et copr comm.394 Cass, 3ème Civ novembre 1990, Inf. Rap. Copr.1991, p Cass, 3ème Civ janvier 2000, Loyers et copr 2000, comm.72 CA Paris octobre 1980, D 1981, inf. rap.p.216 CA Montpellier janvier 1993, Juris-data n°1993-034554 Cass, 3ème Civ novembre 1987, inf. rap. Copr. Mai 1988, p.162 TGI Paris avril1977, D inf. [...]
[...] En effet, le règlement peut fixer les bases de la sous-répartition. Mais à défaut de clause en ce sens dans le règlement, l'assemblée générale ne sera pas appelée à modifier elle-même la répartition, mais seulement à l'approuver ou à la rejeter. Cela tient au fait que la division d'un lot par son propriétaire est une opération qui n'intéresse que ce lot, sans incidence directe à l'égard des autres. Le lot initial, divisé en une ou plusieurs fractions par le moyen d'une vente, d'une donation, d'un partage ou d'un legs, va être remplacé par de nouveaux lots à chacun desquels seront affectés des millièmes de charges dont le total doit être égal au nombre de millièmes qui avaient été attribués au lot initial. [...]
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