La loi Carrez impose de mentionner, lors de la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de
copropriété, la superficie des parties privatives vendues.
Le régime institué par la loi Carrez se distingue du régime général posé par le code civil, dans ses articles 1617 à 1623, relatifs à la garantie de contenance en matière de vente d'immeuble, en ce que, d'une part, son champ d'application est limité à la seule vente de lots de copropriété, et, d'autre part, en ce que ses dispositions, d'ordre public, ont un
caractère impératif.
Le but du texte nouveau, qui n'a été intégré ni dans le code civil ni dans le code de la consommation, est donc d'instituer un régime plus protecteur que celui du droit commun pour les acquéreurs de lots de copropriété.
Cette protection est double, et concerne à la fois la formation du contrat et son exécution.
Elle vise, d'une part, à assurer l'information de l'acquéreur relativement à la superficie du lot vendu, et, d'autre part, à lui garantir cette contenance. Le vendeur voit donc s'élargir à la fois le champ de son obligation d'information et le domaine de son obligation de délivrance.
L'importance donnée ainsi à la superficie de l'immeuble vendu s'explique par son rôle déterminant dans la négociation du prix de vente. Il faut délimiter le champ d'application de l'obligation de mentionner la superficie (I), avant de s'intéresser à son régime (II).
[...] Mais, elle n'interdit pas de vendre les deux lots pour un prix global. Mais, en faisant de la sorte on ne pourra pas connaître le prix de vente au m2 de chacun des locaux. C'est pourquoi il est conseillé de procéder à la ventilation du prix, afin de déterminer de manière équitable le montant de la somme à restituer à l'acquéreur. Si, maintenant, la vente porte bien sur deux lots distincts, mais que le grenier est inférieur à 8 m2, seul l'appartement sera mesuré. [...]
[...] Cette énumération étant limitative, restent soumis à l'obligation légale, les greniers, débarras, chambres de service, dans la mesure où leur surface excède 8 m2. Quant à cette seconde série d'exclusions deux questions peuvent se poser. Il s'agit, tout d'abord, de savoir si les celliers doivent ou non être assimilés aux caves. La question n'a pas encore été tranchée, et les avis sont partagés. Pour certains caves et celliers sont considérés comme des synonymes, pour d'autres il faut retenir une lecture stricte de l'énumération limitative figurant dans la loi de 1996. [...]
[...] Il y a là une différence avec l'article 1617 du code civil qui admet la réduction du prix sans retenir ce seuil de 5 pour cent, lorsque l'immeuble est vendu à raison de tant la mesure En dehors de cette hypothèse, cependant, l'article 1619 du code civil retient la même solution que celle de la loi Carrez. L'action n'appartient qu'à l'acquéreur. S'il est décédé elle pourra être intentée ou continuée par ses héritiers. Le délai pour agir est d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. [...]
[...] I - CHAMP D'APPLICATION Il faut identifier la nature des actes juridiques soumis à la loi Carrez puis préciser son objet A. La nature de l'acte Exigence d'une vente Il faut, en premier lieu, pour que la loi trouve à s'appliquer, une vente. Sont donc écartés les mutations à titre gratuit, les apports purs et simples en société, la partage, ou encore l'échange. Mais la loi s'applique à certaines opérations assimilables à une vente, dès lors que la mutation comporte un prix ou une contrepartie financièrement chiffrable. [...]
[...] Par conséquent, l'immeuble n'est soumis à la loi Carrez qu'à compter de son achèvement. Toutefois, des auteurs suggèrent de procéder à une application conventionnelle de la loi Carrez aux VIC. les exceptions Deux catégories de lots ou de fraction de lots sont exclues du champ d'application de la loi, en raison de leur superficie, ou de leur nature. Sont exclus tout d'abord, les lots d'une superficie inférieure à 8 m2, selon l'article 4-2 du décret de 1967. Cette dispense de mesurage ne concerne, toutefois, que les locaux constitutifs de lots autonomes. [...]
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