La sécurité juridique et le contrat de promesse

Extraits

[...] Quant à la promesse unilatérale d'achat qui constitue l'inverse de la promesse de vente dans la mesure où le promettant promet d'acheter un bien lorsque le propriétaire se décidera à vendre, elle se trouve soumise au même formalisme que le contrat de promesse de vente notamment concernant les règles afférentes à la levée d'option et aux indemnités éventuelles. De plus il semble opportun de souligner que la loi SRU du 13 décembre 2000 créée l'article 1589-1 du Code civil qui prévoit la nullité de tout engagement unilatéral souscrit pour l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier et pour lequel on exige de celui qui s'engage un paiement. Or cette disposition, par extension applicable aux contrats de promesse unilatérale d'achat permet de prévenir d'un appauvrissement du patrimoine du bénéficiaire engagé. [...]

[...] Cette notion de terme extinctif de l'avant- contrat étant obligatoire au regard de l'interdiction légale de la notion d'engagement perpétuel. A titre d'exemple, les parties peuvent ainsi prévoir une clause d'exclusivité où les cocontractants s'interdisent pendant une durée donnée de négocier avec d'autres parties, ou encore prévoir une clause de confidentialité poursuivant toujours un objectif de protection de leur consensualisme. Ainsi en tant que les contrats de promesse obéissent à la loi des parties, tout en préservant une liberté contractuelle, des obligations naissent à la charge des intéressés. [...]

[...] En effet, il existe des promesses de contrat portant sur le bail ou encore d'autres propres au contrat d'entreprise. Pour autant, il reste que la pratique s'accorde à mettre en avant une dualité de situations qui a donné ses lettres de noblesse aux contrats de promesse et sur laquelle portera notre étude. En effet, le plus souvent, soit l'objet de la promesse sera d'engager une seule des parties, tandis que l'autre se réserve la possibilité de consentir ou de refuser dans un délai déterminer. On évoque alors une promesse unilatérale de vente ou d'achat. [...]

[...] Par ailleurs, la principale insécurité juridique émane de la méconnaissance de la spécificité du contrat de promesse et de l'ignorance du caractère consensuel du contrat lors de sa formation. En ce sens, dans un arrêt de principe de la troisième chambre de la Cour de cassation en date du 15 décembre 1992, l'article1134 du Code civil, colonne du temple contractuel, à subi un coup de buttoir propre à le faire vaciller En effet, les juges ont remis en cause le caractère obligatoire de la promesse du promettant, en admettant que ce dernier pouvait valablement rétracter son engagement avant la levée d'option, empêchant ainsi la formation de la vente. [...]

[...] Or bien que l'imperfection de ces contrats tient à ce que le consentement définitif des deux parties n'est pas acquis, il n'en demeure pas moins que le contrat de promesse obéit très largement au droit commun des contrats déterminant ainsi les obligations des parties, gage de sécurité juridique Un régime dérivé du droit commun des contrats Le contrat de promesse se défini comme un accord préliminaire qui intervient en vue de la conclusion ultérieure d'une convention qui fait déjà naître des obligations. Cet accord permet d'encadrer la négociation et donc les comportements des parties. En effet, les contrats de promesse sont des techniques juridiques contractuelles qui instrumentalisent l'étape de la négociation par la rédaction d'un véritable contrat préparatoire, usuellement préparés en vue de la conclusion encouragée d'un contrat définitif. Cette phase est donc essentielle en déterminant l'essence même du futur contrat. A ce titre, les contrats de promesse répondent aux exigences de toute convention, gage de sécurité juridique pour les parties. [...]