Les droits réels immobiliers sont des droits qui portent directement sur les biens immeubles. Par différence, le droit personnel est un droit qui résulte toujours d'une obligation.
Les droits réels immobiliers sont d'origine légale ou coutumière, dans lesquels le droit de propriété prend la place la plus importante car c'est un droit principal, les autres droits réels immobiliers ne sont que des démembrements de celui-ci.
Sur le plan théorique les droits réels immobiliers sont des droits qui coexistent, cela on peut le déduire par la simple lecture de l'article 8 du dahir 1915 relatif aux immeubles immatriculés. En revanche, sur le plan pratique, seuls les droits réels immobiliers d'origine légale sont réglementés, car la loi a prévu les règles qui les régissent d'une manière précise. Par contre, les règles qui régissent les droits réels immobiliers d'origine coutumière ne sont pas précises, le législateur n'a fait que le renvoi aux usages et aux coutumes qui les régissent, cette imprécision est la circonstance d'un certain nombre des raisons et des causes ; parmi elles l'absence d'un recueil spécial qui rassemble toutes les règles qui régissent les droits réels immobiliers.
Au niveau des droits réels immobiliers. Y a-t-il un rapport de coexistence entre la loi et la coutume ? Si oui est-ce que cette coexistence va limiter l'application exclusive de la loi ?
Pour répondre à cette problématique on va voir dans une première partie la classification des droits réels immobiliers en se basant sur leur nature et sur leur source, puis on va analyser dans une deuxième partie les différents points de vue des jurisconsultes sur deux points de droits, le premier concerne la légalité des droits réels immobiliers, alors que l'autre concerne l'application exclusive des droits réels immobiliers provenant de la loi malgré la légalité de ceux qui dérivent de la coutume. (...)
[...] Les droits réels immobiliers sont d'origine légale ou coutumière, dans lesquels le droit de propriété prend la place la plus importante car c'est un droit principal, les autres droits réels immobiliers ne sont que des démembrements de celui-ci. Sur le plan théorique les droits réels immobiliers sont des droits qui coexistent, cela on peut le déduire par la simple lecture de l'article 8 du dahir 1915 relatif aux immeubles immatriculés. En revanche, sur le plan pratique, seuls les droits réels immobiliers d'origine légale sont réglementés, car la loi a prévu les règles qui les régissent d'une manière précise. [...]
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[...] La loi quoranique elle-même reconnaît aux musulmans le droit de se conformer à leurs usages[3] , et il est autorisé même par la souna[4] . Voici quelques exemples des coutumes tribales marocaines[5] du haut-atlas et du nord de la plaine du sous : Orf des Ait ou Azzoun : celui qui viole un domicile paiera 25 réaux. Orf des Ait Ouanoukrim : tout individu qui commet des dégâts dans les propriétés d'autrui, sera astreint au remboursement de ces dégâts. Orf de la fraction de Ahel El Ouad : celui ayant acheté ou pris une propriété en Rahnia et qui ne l'occupe pas, n'aura plus aucun droit sur cette propriété. [...]
[...] Un courant contre la légalité des droits réels immobiliers coutumiers Il y a des auteurs qui considèrent les droits réels immobiliers d'origine coutumière comme interdits «حرام», car ils n'ont pas une base juridique dans le droit musulman ni dans le coran et ni dans la souna. Dans certaines tribus berbères marocaines comme à Zemmour, Zayan et à Ait mgilid, on applique que le droit coutumier, c'est rare qu'ils appliquent les règles de chra'à, c'est le cas par exemple à Zemmour ou le droit de propriété n'est prouvé que par témoignage d'au moins 50 personnes de la tribu et qui doivent selon la coutume locale prêter leur serment dans une mosquée[7]. [...]
[...] En plus, ils ont refusé toute liberté contractuelle qui donne aux parties contractantes le droit de créer eux même des droits réels immobiliers selon leur besoin et leur nécessité. En outre, ils ont refusé l'admission des droits réels immobiliers prévenants de la coutume autres que ceux prévus par l'alinéa 10 de l'article 8 du dahir (19 rejeb 1333) fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés (B.O : 7 juin 1915), même s'ils satisfont toutes les conditions requises pour leur validité, ces jurisconsultes justifient leur position par le respect absolu de la règle droit . [...]
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