Commentaire de l'arrêt Cruz contre Godard relatif à la rétractation de l'offre contenue dans une promesse de vente avant la levée d'option. Rappel des faits : Mme Godard a consenti aux époux Cruz une promesse de vente d'un immeuble valable jusqu'au 1er septembre 1987. Elle a rétracté cette promesse le 26 mai 1987, avant que les époux Cruz ne lèvent l'option le 10 juin de la même année.
[...] La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation confirme et approuve les motifs de l'arrêt de la Cour d'appel. Problème juridique : quels sont les effets de la rétractation de l'offre de vente contenue dans un contrat de promesse de vente d'un immeuble pendant que court le délai d'option ? La levée d'option effectuée selon les formes convenues engage-t-elle encore le promettant qui a retiré son offre ? La Cour de cassation adopte donc une position restrictive dans le domaine des promesses de vente ce qui fragilise la situation déjà précaire du bénéficiaire de la promesse (II). [...]
[...] La Cour d'appel de Paris les déboute de leur demande par un arrêt du 8 nov Elle retient que, dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de faire, tant que les bénéficiaires n'ont pas déclaré acquérir. Ainsi, la levée de l'option par les bénéficiaires postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir. La Cour condamne le promettant à verser des dommages-intérêts aux époux Cruz. Ces derniers forment alors un pourvoi en cassation. Prétention des parties : selon le moyen du pourvoi, l'obligation du promettant constituerait une obligation de donner; la Cour d'appel aurait ainsi violé les articles 1134 et 1589 c. [...]
[...] Le promettant ne doit plus rien au bénéficiaire qui ne peut plus exiger de son contractant une prestation déterminée. Si aucune obligation ne pèse plus sur le promettant, on ne peut plus parler de droit de créance. Il s'agirait alors d'une obligation spécifique non protégée par le législateur, les juges étant alors les seuls garants du respect du contrat. Mais la Cour de cassation Décidé que le contrat de promesse de vente constitue une obligation de faire. La possibilité d'une exécution forcée de la vente La Cour de cassation écarte l'exécution forcée qui consisterait à constater l'accord des volontés et permettrait d'effectuer la publicité foncière du jugement tenant lieu d'acte de vente. [...]
[...] Le promettant, par le même acte, contracte une obligation. En quoi consiste-t-elle ? La Cour d'appel la qualifie d'obligation de faire tandis que le pourvoi qui visait à la constatation de la vente la qualifiait d'obligation de donner. La Cour de cassation approuve le point de vue de la Cour d'appel. Il était en effet difficile d'appliquer la qualification d'obligation de donner à un contrat de promesse unilatéral. La levée d'option n'est jamais rétroactive puisque jusqu'à cette date le bénéficiaire n'a pas donné son consentement à la vente. [...]
[...] Des remèdes peu efficaces Que souhaite le bénéficiaire pour sanctionner la violation de son contrat ? Une mesure qui lui permettrait de rendre son droit opposable à tous ceux qui auraient un droit réel sue le bien promis né de la volonté du propriétaire pendant le délai d'option. L'opposabilité des actes publiés est accordée pour les actes qualifiés de restriction au droit de disposer Or, l'art. 37-1 du décret du 4 janv sur la publicité foncière, en réservant des dispositions spéciales aux promesses de vente, les excluent par le même de cette qualification possible. [...]
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