Le bail ne comporte aucun effet translatif de droit réel et il est de règle que le locataire demeure seulement titulaire d'un droit de créance à l'égard du bailleur. Pour autant, la règle ne doit pas être interprétée de manière absolue et il peut arriver qu'un contrat de bail emporte certains effets réels. C'est l'hypothèse de la construction par le preneur de locaux sur les lieux loués.
Le principe de l'accession implique que tout ce qui s'incorpore à la chose appartienne à son propriétaire. C'est pourquoi, en certaines hypothèses, la jurisprudence relativise les effets de l'accession et décide que pendant toute la durée du bail, c'est le locataire qui a la propriété de l'ouvrage qu'il a édifié sur le sol de son bailleur.
[...] A- L'obligation de délivrance
Elle se définit comme la mise en possession du locataire de la chose louée. Selon l'article 1720 du Code civil, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. »
Il s'agit d'une obligation instantanée concomitante à la conclusion du contrat. Cette obligation devrait s'analyser comme une obligation de ne pas faire c'est-à-dire de ne pas empêcher le preneur d'entrer en possession.
En réalité, cette obligation va bien au-delà de celle à laquelle serait tenu un vendeur. Si celui-ci est tenu de délivrer la chose en l'état où elle se trouve au moment de la conclusion du contrat, le bailleur reste tenu de supporter toutes les réparations de toute espèce c'est-à-dire qu'il importe peu que celles-ci soient locatives ou non, dès lors qu'elles apparaissent comme nécessaires au bon état de la chose.
Cette règle n'est pas d'ordre public et bien souvent, le locataire preneur peu vigilent se trouvera confronté à une clause insérée au contrat selon laquelle il déclare, lui preneur, bien connaitre les lieux et prendre la chose en l'état. (...)
[...] L'usage de la chose louée Selon l'article 1728, le locataire est tenu D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention Ceci implique qu'en pratique, le preneur doit jouir de la chose sans en abuser. La référence au bon père de famille est une référence objective. Un juge examinerait donc chaque dossier au cas par cas en fonction du temps, des lieux voir des mœurs. Généralement, une clause insérée au contrat viendra préciser l'usage des lieux qui est prévu par le bailleur. [...]
[...] S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Les conditions de mise en œuvre de cette garantie sont transposées à l'identique du contrat de vente tout en respectant la spécificité du contrat de bail. Le vice doit empêcher l'usage attendu de la chose louée. Même si le texte ne le précise pas expressément, le défaut doit être caché et en temps ignoré du locataire au moment de la conclusion du contrat de bail. [...]
[...] Les troubles de droit sont ceux qui résultent d'éventuelles actions en justice de la part de tiers sur la chose louée (revendication en propriété, respect d'une servitude Ceux-ci vont donner lieu à la garantie du bailleur. Ces troubles peuvent donner lieu à une diminution du loyer ou à la résiliation du contrat de bail si la gravité de l'éviction le justifie. L'obligation de maintien en jouissance paisible Cette obligation est présentée en doctrine comme l'obligation principale qui pèse sur le bailleur. C'est d'elle que découlent naturellement l'obligation d'entretien et de garantie mises à la charge du bailleur. En aucun cas le bailleur ne peut juridiquement s'exonérer de cette obligation. [...]
[...] Les effets du contrat de bail entre le bailleur et le preneur Le bail ne comporte aucun effet translatif de droit réel et il est de règle que le locataire demeure seulement titulaire d'un droit de créance à l'égard du bailleur. Pour autant, la règle ne doit pas être interprétée de manière absolue et il peut arriver qu'un contrat de bail emporte certains effets réels. C'est l'hypothèse de la construction par le preneur de locaux sur les lieux loués. Le principe de l'accession implique que tout ce qui s'incorpore à la chose appartienne à son propriétaire. [...]
[...] L'obligation de garantie et l'obligation de sécurité En raison du silence de certains textes, la doctrine ainsi que le juge transposent en matière de bail la plupart des règles de garantie que l'on retrouve dans le contrat de vente. C'est ainsi que la loi du 19/05/1998 relative à la responsabilité du producteur à raison des produits défectueux s'applique notamment dans son intégralité au contrat de bail, sauf pour ce qui concerne le crédit bail. En matière de bail, il existe une obligation expresse de garantie des vices cachés qui pèse sur le bailleur ainsi qu'une obligation tacite de garantie d'éviction qui pèse sur ce même bailleur. [...]
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