usufruit, relations avec les tiers, nu-propriétaire, usufruitier, chambre civile, cour de cassation, Code civil, obligations envers les tiers, bailleur, engagement de responsabilité
En effet, le droit de propriété tel que défini par l'article 544 du Code civil est "le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue", mais ce droit qui est alors prévu originellement comme absolu peut perdre ce caractère lorsque la propriété se retrouve démembrée. Ainsi, le droit de propriété qui donne des prérogatives au propriétaire sur la chose telle que l'usus qui est le droit d'utiliser la chose, le fructus définit comme le droit d'en percevoir les revenus, et enfin l'abusus qui représente le droit de disposer librement de la chose appartiennent alors au plein propriétaire qui concentre alors entre ses mains ces trois prérogatives.
[...] Il y a donc un engagement réciproque de l'usufruitier et du propriétaire dans ce cas. En ce sens, la Cour de cassation a pu juger par un arrêt du 8 décembre 2004 que le dommage avait été causé par « un défaut d'entretien des barbacanes, du mauvais écoulement des eaux et de la végétation anarchique proliférant sur les terrains supérieurs ». Mais également que ce mauvais entretien avait préalablement donné lieu à de premiers signes d'éboulement. La Cour de cassation a pu, ainsi reconnaître en vertu de l'article 605 qui régit les rapports entre le nu-propriétaire et l'usufruitier que le nu-propriétaire ne pouvait en l'espèce s'exonérer de sa responsabilité à l'égard des tiers, c'est-à-dire à l'égard du syndicat de copropriété, en invoquant le défaut d'entretien de l'usufruitier, car revenir à reconnaître cette possibilité serait aller contre la responsabilité partagée des deux titulaires du droit d'usufruit, prévu par l'alinéa 2 de l'article 605 du Code civil. [...]
[...] Ainsi ce mécanisme de démembrement de la propriété met en relation deux titulaires de droits sur une même chose, ce qui donne parfois lieu à des relations conflictuelles, mais cela ne s'arrête pas là puisque des tiers peuvent toujours s'immiscer dans la relation entre les deux parties et c'est notamment cette relation entre l'usufruit et les tiers qu'il conviendra d'analyser en l'espèce par deux arrêts rendus respectivement par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 8 décembre 2004 et le 28 juin 2006. D'une part, en l'espèce dans un premier arrêt rendu le 8 décembre 2004, un syndicat de copropriété est propriétaire d'un terrain séparé par un mur de pierres de deux terrains situés en surplomb, appartenant l'un à un plein propriétaire et l'autre appartenant en nue-propriété à hauteur des 3/8e aux consorts Bellemère. [...]
[...] On note ici alors par la solution constante de la Cour de cassation la substitution de l'usufruitier au bailleur concernant ses obligations. Il doit alors à son tour les assumer afin de permettre au tiers de jouir paisible du bien immobilier sur lequel l'usufruitier aurait pu concéder un bail, droit offert par l'article 595 du Code civil qui dispose que « l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, vendre ou céder son droit à titre gratuit ». [...]
[...] Alors que le 27 décembre 1999 une partie de ce mur s'effondre, le syndicat assigne en justice, les consorts ainsi que l'autre propriétaire du terrain et son assureur afin d'obtenir dommages et intérêts et de les contraindre à remettre le mur en état. La Cour d'appel de Bourges avait alors condamné les parties intimées, le 9 avril 2003, à procéder aux travaux de remise en état, ces derniers se sont donc pourvus en cassation aux motifs que l'effondrement d'une partie de ce mur avait été causé par une tempête qui représentait un « évènement climatique exceptionnel d'une ampleur inhabituelle, imprévisible et irrésistible » ceci représentant une cause de force majeure leur permettant de s'exonérer en partie ou en totalité de leur responsabilité sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve par laquelle le mur se serait effondré s'il avait été correctement entretenu, mais également que la cause de force majeure les exonérait quand bien même le dommage avait été causé ou aggravé par un vice de construction ou un défaut d'entretien antérieur à la tempête. [...]
[...] Par cet arrêt notamment, la Cour a pu se prononcer sur la distinction qu'il existait à l'article 605 du Code civil régissant les obligations respectives de l'usufruitier et du nu-propriétaire. En effet, en l'espèce, les demandeurs au pourvoi souhaitaient faire exécuter les réparations de toiture par l'usufruitière, or en l'espèce, la question était de savoir à qui appartenait cette obligation. Cela relève-t-il des réparations d'entretien ou des grosses réparations ?? Ainsi pour rendre sa décision, la Cour de cassation s'est appuyée notamment sur l'article 1720 du Code civil en ce qu'il prévoit que le bailleur doit faire, durant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. [...]
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