Si l'on sait que « la liberté des uns s'arrête là où commence celle des autres », qu'en est-il de la propriété ? La propriété individuelle confère à un propriétaire unique des prérogatives sur une chose. L'article 544 du Code civil donne à ce propriétaire un droit « exclusif et absolu », mais ne traite en rien des droits d'autrui. C'est la jurisprudence qui est venue limiter ce droit, en créant deux théories : la théorie de l'abus de droit de propriété (étendue à tous les droits) et celle des troubles anormaux de voisinage. Néanmoins, les droits du propriétaire ne sont pas que limités. Bien au contraire, dans certains domaines tels que la propriété foncière, le Code civil protège vigoureusement le propriétaire terrien.
En droit français, le principe veut que le propriétaire d'un terrain devienne, par accession (régime qui règle le sort des constructions dans les rapports entre le propriétaire du fonds et le tiers constructeur), propriétaire de tout ce qui se dresse sur ce terrain. Cependant, le Code civil part du postulat le plus élémentaire : c'est le propriétaire lui-même qui a élevé - à ses frais - constructions et plantations. C'est donc logiquement que celles-ci lui appartiennent. Conscients que la réalité n'est pas toujours aussi simple, les rédacteurs du Code civil n'ont pas retenu cette présomption irréfragable. Elle peut être renversée par la preuve contraire.
[...] L'accession joue donc pour les constructions bâties sur un terrain loué La jurisprudence a cependant décidé d'écarter le régime de l'accession dans le cas bien particulier de l'empiètement Deux solutions permettent donc de régler le sort des constructions sur le terrain d'autrui. A. Le jeu de l'accession pour les constructions bâties sur un terrain loué Certains baux, par leur nature, ne sont évidemment pas concernés par cette extension. C'est le cas par exemple des baux emphytéotiques, à domaine congéable ou à construction. Pour les baux classiques dans le silence du contrat sur le sort des constructions à venir, s'applique l'article 555 CC. Le possesseur-constructeur peut-il être de bonne foi ? [...]
[...] Dans ce cas, le droit d'accession joue et impose qu' autrui soit remboursé (article 554 CC). La valeur des matériaux devant être estimée au jour du paiement. Des dommages et intérêts peuvent éventuellement être versés. Ces constructions peuvent aussi avoir été élevées par un tiers avec des matériaux qui lui appartiennent sur le terrain d'autrui, ou ne faire qu'empiéter sur son terrain. C'est à cette dernière situation, la plus fréquente, que nous nous intéresserons aujourd'hui : la construction sur le terrain d'autrui. La première difficulté réside en la qualification des parties. [...]
[...] Qui est le tiers, et autrui ? S'il parait évident qu' autrui représente le propriétaire lésé, la jurisprudence prête plusieurs sens au tiers Dans un sens étroit, le tiers est celui qui n'a aucun lien avec le propriétaire du terrain. Au sens plus large, est un tiers toute personne qui n'est pas propriétaire du terrain au centre du litige. L'article 555 du Code civil semble retenir la conception large. La question est alors la suivante : qui sera le véritable propriétaire des constructions alors bâties, et, plus généralement, quel sera le sort de ces constructions élevées par un tiers, sur le sol d'autrui ? [...]
[...] Dans le cas de l'empiètement réalisé par des branchages ou racines, article 673 C.civ qui impose de couper ou de faire couper ce qui déborde sur le terrain voisin. [...]
[...] Le propriétaire peut encore de rembourser le coût des travaux (la valeur de ces derniers étant appréciée à la date du remboursement). Le régime réglant le sort des constructions sur le terrain d'autrui parait donc protéger les intérêts du propriétaire au détriment de ceux du tiers constructeurs. Il est donc légitime de nous interroger sur l'équité de cette solution, a fortiori si le tiers constructeur s'avère être de bonne foi. Malgré cela, la jurisprudence a étendu le domaine d'application de l'article 555 du Code civil, tout en y fixant la limite. [...]
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