Pour régler le statut juridique des constructions faites sur le terrain d'autrui, le législateur avait 3 possibilités. Tout d'abord, il pouvait établir, comme le proposait Grotius, une copropriété entre le constructeur et le propriétaire du sol, les droits de chacun étant alors proportionnels à la valeur apportée – coût des matériaux et de la main d'œuvre pour l'un, valeur du sol pour l'autre. Cette première solution se heurtait à l'hostilité que le droit français nourrit traditionnellement pour l'indivision. Ensuite, le législateur pouvait attribuer, comme le fait le droit musulman, la propriété des bâtiments érigés et du sol au constructeur. Cette solution manifestement attentatoire au droit de propriété ne pouvait être admise en droit français. Enfin, le législateur pouvait reconnaître au propriétaire du sol la propriété de la construction qui y a été édifiée. C'est cette troisième voie qui a été choisie par les rédacteurs du code civil...
Etudier la construction sur le sol d'autrui implique que nous nous interrogerions sur les conditions et les modalités de l'accession artificielle immobilière. En effet, si l'article 555, de part sa rédaction très générale, a vocation à s'appliquer de façon générale, il existe pourtant des cas où la jurisprudence ou la volonté des parties ont écarté le jeu de l'accession (I). Nous envisagerons ensuite le régime de l'accession artificielle immobilière (II)...
[...] Pour ce faire, il commence par rappeler que, selon Planiol, le droit de propriété permet au propriétaire d'utiliser une chose à son profit, à l'exclusion de toute autre personne Ainsi, le droit de propriété confère à son titulaire un véritable monopole d'exploitation sur sa chose. Lorsque cette chose est un terrain, le monopole d'exploitation se traduit principalement par deux droits : le droit de planter et le droit de construire. Or, Jean-Pierre Bertel relève que ce monopole peut être dissocié du droit de propriété foncière dans le droit du louage. Lorsqu'un propriétaire foncier donne son immeuble à bail, il transmet au preneur son monopole d'exploitation de la chose. [...]
[...] En effet, le preneur peut démolir les constructions avant la fin du bail. b. Les positions successives adoptée par la Cour de cassation i)De la fin du XIXème siècle au milieu du XXème, la jurisprudence est restée fidèle à la théorie de l'accession immédiate. Ainsi dans un arrêt du 14 décembre 1921, la Cour de cassation déclarait le propriétaire du sol devient propriétaire immédiatement par le seul fait de leur incorporation de toutes les constructions édifiées par un tiers, il en est ainsi pour les constructions édifiés par le locataires sur le terrain loué Il ne pouvait y avoir de droit de propriété du preneur que si le bailleur avait expressément renoncé au bénéfice de l'accession, renonciation qui ne pouvait s'induire du fait que le bailleur avait eu connaissance des travaux et ne s'y était pas opposé (Cass. [...]
[...] Le procédé de la dissociation en volume a rendu possible l'appropriation privée de l'espace disponible au-dessus de certaines parcelles du domaine de l'Etat ou des autres personnes publiques. La technique ainsi crée fut ensuite appliquée à des propriété purement privées. b. Modalités d'attribution d'un droit de superficie L'attribution d'un droit de superficie au preneur peut être convenue dans un bail ordinaire : le propriétaire donne le sol à bail ; il permet au preneur de construire et de planter et renonce au bénéfice de l'accession. Mais l'attribution d'un droit de superficie peut résulter de certaines variétés particulières de bail. [...]
[...] Et de conclure : l'accession immobilière est un attribut du monopole d'exploitation quel qu'en soit le titulaire, que ce soit le propriétaire foncier lui-même ou un tiers constructeur, lorsque le propriétaire foncier lui aura cédé son monopole d'exploitation, comme c'est le cas dans le louage. Dans cette hypothèse, c'est donc le preneur, parce qu'il est titulaire du monopole d'exploitation foncière, qui bénéficiera de l'acquisition de la propriété, par accession, des constructions édifiées d. Une remise en cause de l'accession différée ? [...]
[...] Il n'y aurait pas de raison d'envisager une extension de l'accession immédiate aux constructions faites dans les cas de baux non ruraux. Pour d'autres, ce serait, au contraire, un signe annonciateur d'un prochain revirement jurisprudentiel. A ce signe d'ajouterait l'arrêt du 27 mars 2002 à propos du caractère immédiat de l'accession artificielle immobilière qui, de part la généralité de sa formule, paraît exclure pour H. Perrinet-Marquet toute possibilité d'accession différée sauf si une clause expresse d'un contrat prévoit un tel régime. [...]
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