Commentaire comparé, Cour de cassation troisième chambre civile 12 mai 2010 et 5 avril 2011, actes juridiques, biens indivis, séparation des biens, promesse de vente, consentements indivis, article 815-3 du Code civil, loi du 12 mai 2009, principe de l'unanimité, loi du 23 juin 2006
Aujourd'hui, vendre, acheter ou louer un bien apparaît comme une opération banale à laquelle notre quotidien est confronté. Cela peut également apparaître comme une opération complexe pour les parties dès lors il convient pour ces dernières de trouver la meilleure situation possible dans le cadre des diverses situations juridiques auxquelles elles peuvent être confrontées. Dans cet objectif, il arrive que de nombreux biens se retrouvent partagés entre plusieurs propriétaires, et ce par exemple suite à une succession ou si les propriétaires ont tout simplement souhaité acheter un même bien, mais avec un régime de séparation des parts du bien. Dans ce cadre, on parle alors d'indivision qui est donc la situation juridique par laquelle plusieurs personnes vont être propriétaires d'un même bien.
[...] La cour d'appel d'Aix-en-Provence, quant à elle, donne suite favorable à la demande des héritiers au motif qu'il n'est pas démontré de la part des sous- locataires que le propriétaire a donné un quelconque agrément à cette sous- location. La cour ajoute que les documents apportés par la société afin de démontrer l'existence du bail ne sont pas nécessaires du fait de l'absence de l'accord de l'autre héritière qui se trouvait propriétaire indivis. Un pourvoi en cassation est donc formé. [...]
[...] Cette temporisation a notamment fait l'objet antérieurement aux deux arrêts étudiés d'une consécration au sein d'un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 4 octobre 2005 qui a également admis la faculté pour l'indivisaire de disposer de sa quote-part de droits sur le bien indivis. En l'espèce, dans le premier arrêt la cour a admis que malgré que les deux autres indivisaires n'avaient signé la promesse de vente, la levée d'option était bel et bien valable et la vante parfaite malgré la seule signature d'un indivisaire, tout en précisant que seule la fraction de l'indivision attribuée à l'indivisaire signataire peut être cédée. [...]
[...] Ainsi, il faut en déduire que la vente ou le consentement au bail sera parfaitement valable lorsque sera réuni le consentement unanime des indivisaires. Ce besoin du consentement unanime s'explique notamment par l'importance de ces actes et les conséquences lourdes qui en découlent. Un indivisaire ne peut donc décider de vendre ou donner à bail de sa propre volonté un bien dont il serait indivis avec d'autres personnes. Cette unanimité a ainsi été requise par les différentes parties issues des arrêts du 12 mai 2010 et 5 avril 2011 pour contester la validité des différents cas. [...]
[...] Cette occupation privative a ainsi fait l'objet d'un certain nombre de contentieux tel que dans un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 janvier 2019. Mais l'apparition au sein de cette organisation et situation juridique, remet en cause la place et le pouvoir des autres indivisaires. En effet, il convient de s'intéresser à la place donnée à leur intention et à leur volonté dans cette l'apparition de ce tiers dans l'indivision. Une entrave à la volonté des autres parties indivis ? [...]
[...] En effet, par une loi du 23 juin 2006, l'article 815-14 admet au bénéfice des autres indivisaires un droit de préemption. L'article dispose ainsi que « L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. [...]
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