L'arrêt de la cour de cassation du 20 avril 2005 est une cassation partielle. Il traite de l'obligation pour le bailleur d'assurer une jouissance paisible des lieux loués à son preneur.
En effet, les consorts X. ont donné à bail aux époux Z des locaux à usage commercial de boucherie et d'habitation. Les époux reprochent à Mme Y., venue aux droits des consorts X, de ne pas leurs avoir permis une jouissance paisible des lieux, et l'ont assignée pour obtenir une résolution judiciaire du bail et des dommages et intérêts.
Dans un premier temps, la Cour d'Appel de Rouen, le 19 juin 2003 a débouté les époux de leur demande. La résiliation du bail ne peut être imputée à Mme Y. faute d'avoir permis au preneur la jouissance de l'intégralité des locaux. Les époux Z. forment un pourvoi, car le bailleur ne doit pas priver le preneur des avantages qu'il tient du bail. En l'espèce, le preneur n'a pas eu la jouissance de tous les locaux, il peut donc demander des dommages et intérêts.
Dans un second temps, la Cour d'Appel a débouté les époux de leur demande de voir imputer la responsabilité de la résiliation à Mme Y. du fait de troubles anormaux de voisinage (actes de malveillance d'un autre locataire). La Cour d'Appel estime que le bailleur est responsable des troubles qui peuvent survenir entre le locataire cependant ce principe ne s'applique pas quand ces actes ne se rattachent pas à la jouissance commune normale de l'immeuble. Les troubles de voisinage ne lui sont pas imputables.
Tout ceci amène à s'interroger sur les droits et obligations du bailleur concernant la jouissance des lieux qu'il donne à bail. Plus précisément deux questions se dégagent de cet arrêt du 20 avril 2005 : un bailleur peut il condamner une partie des locaux qu'il a donnés à bail sans pour autant causer un préjudice au preneur ? Un bailleur peut il être considéré comme responsable des troubles du voisinage causé par un de ses locataires à un autre ?
La cour de cassation dans un premier temps relève que les bâtiments étaient inoccupés par les locataires et que des oiseaux en avait dégradé l'intérieur. Ainsi, Mme Y. en posant un cadenas ne fait supporter aucun préjudice aux époux Z.
Ensuite, la cour de Cassation censure l'arrêt de la Cour d'Appel concernant l'exclusion des troubles du voisinage de la responsabilité du bailleur, au motif que la Cour d'Appel ajoute à la loi une condition quelle ne prévoit pas.
C'est pourquoi nous reviendrons sur ces deux solutions surprenantes. Tout d'abord, la cour admet que le bailleur peut condamner une partie des locaux sans causer de préjudice au preneur (I). Ensuite elle estime que le bailleur peut être considéré comme responsable des voies de fait commises par un locataire. (II).
[...] Ensuite, la Cour de cassation censure l'arrêt de la Cour d'Appel concernant l'exclusion des troubles du voisinage de la responsabilité du bailleur, au motif que la Cour d'Appel ajoute à la loi une condition quelle ne prévoit pas. C'est pourquoi nous reviendrons sur ces deux solutions surprenantes. Tout d'abord, la cour admet que le bailleur peut condamner une partie des locaux sans causer de préjudice au preneur Ensuite elle estime que le bailleur peut être considéré comme responsable des voies de fait commises par un locataire. [...]
[...] Si le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur des troubles que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance des lieux loués, les colocataires n'ont pas la qualité de tiers (Cassation 3 civ 16 décembre 1987) Dans un chapeau, la Cour de cassation rappelle : le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail Ainsi, quel que soit le trouble, pourvu qu'il ne vienne pas d'un tiers, le bailleur est tenu de le faire cesser et même de l'anticiper pour qu'il n'ait pas lieu. La théorie du risque créé Le bailleur, en louant plusieurs locaux proches à des personnes différentes prend un risque de rapport de mauvais voisinage ce qui n'est pas quelque chose imprévisible. Ainsi, c'est en toute connaissance de cause qu'il procède à la conclusion des baux. Il lui revient donc de veiller à ce qu'il y ait une bonne entente entre les colocataires. Il doit également prévenir les actes de malveillance. [...]
[...] Alors que selon l'article 1723, Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. L'arrêt est surprenant car il admet que le preneur qui voit le nombre de ses locaux loués diminué du fait du bailleur, ne subit pas pour autant de préjudice. On peut pourtant penser que le contrat de bail porte sur un certain nombre de mètres carrés, et que le loyer est ainsi lié à cette estimation. Selon, Les articles 1722. [...]
[...] Le critère de l'utilisation La Cour de cassation justifie cette position dans la mesure où, le preneur n'utilisait pas les locaux. Les bâtiments étaient inoccupés par les locataires il ne pouvait ainsi donc pas justifier d'un préjudice. Cependant, ce critère de l'utilisation ou non du local est surprenant, car le bailleur doit permettre la jouissance paisible, condamner un bâtiment semble aller à l'encontre de ce principe. De plus, le locataire n'est pas tenu d'utiliser l'intégralité des locaux, il peut néanmoins souhaiter louer un espace trop grand pour différentes raisons, pour ne pas avoir de voisins, dans l'hypothèse où il en aurait besoin (commande exceptionnelle importante), pour cela, il paye un loyer, et la privation de cette possibilité d'utiliser une partie des locaux même si cette utilisation n'est que potentielle, il n'en demeure pas moins que cette privation cause un préjudice au preneur. [...]
[...] Bibliographie Dalloz 2006, panorama, observation M. Damas JCP notarial 2005, p 1400 note M. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
