L'arrêt rendu le 9 juillet 2004 par la chambre mixte de la Cour de cassation réunit ses première et troisième chambres civiles, ainsi que la chambre commerciale pour se prononcer en matière de restitution et de réparation après l'annulation d'un contrat de vente.
Deux époux ont acquis un immeuble à usage d'habitation et obtiennent la nullité de la vente aux torts du couple vendeur, qui est condamné à restituer le prix de vente et à réparer l'entier préjudice subi par les acquéreurs. Toutefois, le couple sollicitant demande le paiement d'une indemnité d'occupation du fait que les époux acquéreurs aient résidé dans l'immeuble durant 65 mois.
Un appel est interjeté suite à la décision rendue en première instance. Pour recevoir la demande, la Cour d'appel retient que les acquéreurs sont tenus de verser une indemnité d'occupation du fait d'avoir résidé dans l'immeuble durant 65 mois sans en être propriétaires, et que l'indemnité doit correspondre à l'avantage qu'ils ont retiré de la chose entre la date de la vente et celle de son annulation. Le couple défendeur se pourvoie en cassation.
L'acheteur de bonne foi d'un bien immobilier peut-il être condamné à verser au vendeur une indemnité d'occupation, en raison de sa résidence dans l'immeuble et de l'avantage qu'il en a retiré entre la date de la vente et celle de son annulation ?
[...] Une fois qu'elle est prononcée, les parties doivent retourner au statu quo ante la situation dans laquelle elles étaient avant la formation du contrat. La difficulté apparaît, comme c'est le cas ici, lorsque le contrat est déjà, tout ou en partie, exécuté. Il est, alors, nécessaire de procéder à des restitutions. Chaque partie doit restituer ce qu'elle avait reçu en exécution du contrat, généralement en nature, non seulement la valeur de la chose, mais aussi la chose même. Cependant, il n'est pas toujours possible de restituer les biens en nature, c'est le cas des choses qui disparaissent, qui périssent, qui s'abîment ou qui sont déjà consommées. [...]
[...] La possibilité d'engager la responsabilité délictuelle de la partie fautive en vertu de l'article 1382 du Code civil La Chambre mixte de la Cour de cassation soulève la possibilité de réparer le préjudice subi, par les parties au contrat, suite à l'annulation de celui-ci, par le biais de l'article 1382 du Code civil action qui ne peut être engagée que par la partie de bonne foi A. La réparation d'un préjudice subi à la suite de l'annulation du contrat Pour atténuer ce refus d'accorder une indemnité d'occupation aux vendeurs, la Chambre mixte précise qu'il existe un moyen de bénéficier d'une indemnisation, mais sur un autre fondement, celui décrit à l'article 1382 du Code civil concernant la responsabilité pour faute. [...]
[...] En outre, elle a rejeté la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée par les vendeurs. La chambre mixte de la cour de cassation consacre une application stricte de l'effet rétroactif de la nullité au regard de l'article 1234 du Code civil néanmoins, elle entend réparer le préjudice subi par la partie non fautive du contrat en se fondant sur l'article 1382 du même code (II). I. L'effet rétroactif de la nullité de la vente en application de l'article 1234 du Code civil La Cour de cassation applique strictement le principe de restitution et affirme que la demande d'indemnité d'occupation du seul fait de résider dans l'immeuble est irrecevable A. [...]
[...] En ce sens, si l'immeuble se trouvait en la possession et l'usage de son vendeur, il aurait subi les mêmes usures. La jurisprudence considère qu'il ne peut y avoir d'indemnité puisque l'usure aurait été présente quelque soit l'occupant. Mais cette jurisprudence reste discutable en raison du retour au statu quo ante qui exige de remettre le bien en l'état. A partir du moment où on entre dans le champ d'application de la responsabilité pour faute, c'est par la partie non fautive que l'action peut être engagée. B. [...]
[...] Dans ce cas, la jurisprudence prévoit la restitution en équivalent, c'est-à-dire de rendre en valeur ce qui aurait dû être rendu en nature. Mais il reste à déterminer la valeur de cette chose qui, pour la jurisprudence, correspond à la valeur au jour de la conclusion du contrat, en revanche la doctrine préfère tenir compte de la valeur du bien au jour de la restitution, tout en tenant compte du statut initial. Ainsi la Cour de cassation a ordonné la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties Elle fait en sorte que les parties se retrouvent donc dans la situation qui les régissait avant la conclusion de ce contrat. [...]
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