En l'espèce, une société a consentie une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à une seconde société. La promesse a été faite par acte notarié et comportait un délai ainsi que des conditions suspensives. Cette promesse devait expirer le 15 octobre 1999 avec stipulation d'une prorogation automatique jusqu'au 28 février 2000 et de deux conditions suspensives relatives à l'absence d'hypothèque et à la justification par la venderesse d'un titre de propriété incommutable sur le bien vendu. Un arrêt du 3 janvier 2003 a consacré définitivement le droit de propriété de la société venderesse.
Le 22 septembre 1999, les deux sociétés ont alors convenu de proroger la durée de la promesse jusqu'au 30 juin 2000 sauf à remplacer la délivrance d'une garantie de paiement à première demande par celle d'une caution fournie par une banque. Dans un acte du 29 mars 2000, la venderesse a consenti une promesse synallagmatique de bail à une troisième société portant sur l'immeuble. Un bail commercial étant alors intervenu le 1er octobre 2000, la venderesse a refusé de signer l'acte authentique de vente avec la seconde société (...)
[...] Vers une obligation de donner Dans cet arrêt du 27 mars 2008, on peut être surpris par le fait que la Cour de cassation accepte que les parties puissent choisir elles mêmes la sanction qui serait applicable en cas de non exécution de la promesse unilatérale de vente. La Cour de cassation consacre depuis environ quinze ans le principe de l'impossibilité d'obtenir l'exécution forcée des promesses unilatérales de vente, mais cette solution est vivement critiquée par un courant doctrinal très majoritaire. [...]
[...] La Cour de cassation considère généralement que l'obligation donnée au promettant dans le cas des promesses unilatérales de vente est une obligation de faire, mais en l'espèce, il y a une certaine ambigüité dans la mesure où si la Cour accepte que les contractants peuvent choisir eux mêmes lors de la signature du contrat la sanction applicable en cas d'inexécution du contrat cela remet en question l'obligation de faire. En effet, on en vient à se demander si le fait que les parties peuvent choisir la sanction à donner en cas d'inexécution ne transformerait pas l'obligation de faire en obligation de donner. B. [...]
[...] On en vient alors à se demander : La rétractation du promettant d'une promesse unilatérale de vente avant la levée de l'option rend-elle la promesse caduque ? De plus, les parties d'une promesse unilatérale de vente sont-elles libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre se résoudrait par des dommages et intérêts ? La Cour de cassation n'avance pas exactement dans le même sens que la Cour d'appel, elle va retenir que si les parties à une promesse unilatérale de vente étaient libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente, les parties n'ayant pas stipulé que cette inexécution de vendre se résoudrait par une autre voie que celle prévue à l'article 1142 du Code civil, la seconde société ne pouvait pas prétendre à une exécution en nature et la première société venderesse devrait réparer le dommage que l'inexécution de son obligation de vendre avait pu causer à la seconde société. [...]
[...] Un appel avait été interjeté devant la Cour d'appel de Paris qui avait considéré que la promesse unilatérale de vente était devenue caduque du fait de la rétractation du promettant. La Cour d'appel de Paris rend un arrêt en date du 26 octobre 2006 dans lequel elle juge que le défaut d'exécution de l'engagement de vendre de la première société ne peut se résoudre que par des dommages et intérêts. La seconde société avait alors formé un pourvoi en cassation. [...]
[...] Commentaire de l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 27 mars 2008. La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel l'une des parties, le promettant, s'engage à vendre un bien au bénéficiaire, si celui- ci le désire. Dans la promesse unilatérale de vente il y a une réelle rencontre des volontés entre le promettant qui a dores et déjà donné son consentement et le bénéficiaire qui examine la proposition du promettant. En l'espèce, une société a consentie une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à une seconde société. [...]
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