Le bail d'habitation ne porte pas forcément sur un local destiné à l'habitation, le terme habitation s'entend en effet, au sens restreint et au sens large.
Au sens restreint, il signifie tout local destiné à l'habitation, que ce soit un appartement, une maison, ou une pièce.
Au sens large, la notion de local d'habitation peut s'étendre aux locaux destinés aux personnes morales qui ne poursuivent pas une activité lucrative, leurs locaux sont au regard de la réglementation des baux des locaux à usage d'habitation puisqu'ils ne sont ni professionnels ni commerciaux.
Quant au bail professionnel, c'est celui qui portera sur un local ou s'exerce une profession sans caractère commercial ou industriel c'est-à-dire qui n'est pas exercée par un commerçant, il s'agit principalement des professions libérales : médecin, chirurgien, dentiste...
La loi régissant la location au Maroc concerne les baux des locaux d'habitation ou à usage professionnel, sans caractère commercial, industriel ou artisanal. Elle définit les modalités des contrats et de la modification du loyer.
La location est régie par le dahir n ° 1-99-210 du 13 joumada 1420 (du 25 aout 1999) portant promulgation de la loi 63-99 modifiant et complétant la loi n° 6-79 organisant les rapports contractuelles entre les bailleurs et les locataires.
Cette loi s'applique aux baux des locaux d'habitation ou à usage professionnel, sans caractère commercial, industriel ou artisanal, quelle que soient leur emplacement ou leur date de construction, et qui ne relève pas d'une législation particulière.
Les loyers des locaux concernés, meublés ou non, ainsi que leurs dépendances, tels que caves, garages, cours, jardins sont fixés librement entre les parties.
Cependant depuis le protectorat, jusqu'au début de la décennie 80, le législateur marocain n'avait trouvé que de maintenir << des mesures temporaires au regard des baux à loyer >>, édictées par le dahir du 5 mai 1928, même si ce texte a été plusieurs fois modifié et complété.
De plus, ce texte fondamental visait essentiellement le règlement des contestations entre bailleurs et preneurs de baux à loyers au sujet des augmentations de loyers ou de congés de baux d'habitation et professionnels. Aussi juste avant l'indépendance officielle du pays, ce texte a-t-il été appuyé en quelque sorte par un dahir du 30 juin 1955 relatif aux loyers des locaux d'habitation sis dans les villes nouvelles, qui institua un régime de la << surface corrigée >>.
Son objet est pour chaque local d'habitation de faire procéder à la détermination de sa valeur locative, cette valeur correspond au montant d'un local assurant la rémunération du service rendu par le logement, ainsi que son maintien en état d'habitabilité.
De plus, les textes précédents ont été abrogés à la fin de l'année 1980 par le dahir n° 180-816 du 25 décembre 1980 portant promulgation de la loi 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et locataires des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Comme son intitulé l'indique, ce texte à la différence de celui de 1928 tend à organiser les rapports entre les parties contractantes d'un bail d'habitation ou professionnel, c'est ce qui ressort de ses dispositions réglementant le loyer, (l'extinction du bail, la sous location et la cession du bail).
Toutefois, même si le recours aux dispositions du Code civil est également possible, il est indéniable que les relations entre locateurs et preneurs sont essentiellement d'ordre contractuel.
C'est, en effet le contrat conclu entre les deus parties intéressés qui précise leurs droits et leurs obligations réciproques. D'ailleurs, la loi 6-79 rappelle ce principe (article 2), tout en édictant certaines règles plus ou moins impératives, selon le cas.
Pourtant, la liberté contractuelle ainsi affirmée est dangereuse pour un locataire qui ne peut que soumettre aux conditions imposés par le bailleur, à telle enseigne qu'on pourrait comparer, avec une liberté moins évidente, le contrat de location (louage de choses) à un contrat de travail (louage de services) en considérant leur affinité : un contrat d'adhésion.
Malgré cela, ce sont les bailleurs toujours à l'affut de plus de libertés, synonymes de plus de profits, qui sont encore mécontents et demandent l'abrogation de ce texte, voire ils n'en tiennent nullement compte lorsqu'ils daignent accéder à la requête insistante d'un candidat locataire.
Par ailleurs un projet de la loi portant organisation des rapports contractuels entre bailleurs et locataires va éclaircir quelques nuances et lacunes de la loi de 1980.
Quels sont donc les particularités du projet de loi par rapport à la loi en vigueur ?
Notre sujet se limitera à étudier dans une première partie la formation du contrat du bail tout en éclaircissant certaines particularités apportées par le nouveau projet de la loi (I)
Et dans une seconde on s'intéressera à analyser les effets du contrat de bail à savoir les obligations du bailleur et du preneur ainsi que l'extinction du bail (II). (...)
[...] -La loi 63-99 modifiant et complétant la loi 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d'habitation ou à usage professionnel (25 aout 1999). -Dahir 1-07-134 du 19 kaada 1428 portant promulgation de la loi 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel, artisanal. (B.O 5588 du 20 décembre 2007) Article de presse Aujourd'hui ; l'immobilier par Fadoua GHANNAM, la location : mode d'emploi, le 31 mai 2005 Abdellah BOUDAHRIN, le droit de consommation au Maroc 1999, page 365. [...]
[...] - De l'extinction du bail c'est-à-dire le congé ainsi que la cession et la sous location ont également été stipulé, et en dernier lieu de la compétence de juridiction concernant la procédure. Il y a déjà eu une réforme de la loi en 1999. Elle a apporté une amélioration des procédures judiciaires, qui allaient plus vite, mais les opérateurs butent toujours sur l'exécution des jugements A la différence de la loi de 1980, le projet de loi éliminera certaines ambigüités et corrigera de sérieuses lacunes de la première loi en distinguant des droits et des obligations de chacune des parties, les bailleurs et locataires. [...]
[...] Ce privilège garantit tous les loyers, et pour les loyers à échoir, pour une année de l'expiration de l'année, à moins que le bail soit authentique ou qu'il ait une date ; en ce dernier cas, le privilège concerne tout ce qui est à échoir.[10] Montant du loyer Dans les locaux, le prix est librement débattu entre les parties au moment de la conclusion du bail Usage des lieux selon leur destination Le locataire ne doit pas modifier l'affectation des lieux. Il faut se référer aux clauses du bail. Toutefois, la tolérance aura pour effet de ne pas permettre au bailleur d'obtenir la résiliation du bail pour inobservation des clauses. Un état des lieux est établi contradictoirement par les parties, lors de la remise des clés au locataire et lors de la restitution de celles-ci. [...]
[...] Les clauses prohibées : Est réputée non écrite toute clause : Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer des prestations stipulées au contrat sans prévoir la diminution correspondante du montant du loyer. Qui prévoient la résiliation du contrat pour des raisons autres que le non paiement du loyer par le locataire. Lorsqu'une de ces clauses figure dans le contrat de bail, le bailleur ne peut se prévaloir de son non observation. Section 2 :le régime actuel de location des baux à usage d'habitation ou à usage professionnel. [...]
[...] Enfin quand l'une des parties n'exécute pas ses obligations, l'autre partie peut demander la résolution judiciaire du bail. II / Dissimilitude et particularités du nouveau projet de loi par rapport à la loi de 1980. En principe le dahir du 25 décembre 1980 portant promulgation de la loi n-6-79 avait organisé les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d'habitation ou à usage professionnel qui a été modifié et complété par la loi 63-99, en outre un projet de loi n 13-08 portant organisation des mêmes rapports déjà cités a été mis en place qui va certainement corriger certaines lacunes de la loi de 1980. [...]
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