Le législateur prend soin d'indiquer lui-même où doit se situer le point d'équilibre dans les relations des parties et comment y parvenir. Cela se traduit par une atteinte radicale à la liberté contractuelle notamment en ce qui concerne la durée du contrat, les montant des loyers et les obligations des parties.
Il convient dès lors de se demander en quoi la loi de 1989 innove-t-elle ?
Pour résumer brièvement l'essentiel de la réforme, on constate qu'elle affecte trois domaines particulièrement sensibles :
- Les loyers : la règle est l'encadrement que ce soit au moment de la conclusion du bail ou au moment du renouvellement. Les cas où ils pourront être fixés librement auraient du être marginaux. Cependant la loi de 1994 est venue rétablir le principe de liberté contractuelle dans la fixation du loyer initial.
- Le congé du locataire : il n'existera plus de cas où le locataire pourra être librement congédié. Le congé ne pourra être délivré au terme du bail que pour l'un des motifs limitativement admis par la loi et il devra être justifié.
- Enfin le droit de préemption du locataire est pérennisé. Il jouera à chaque fin de bail lorsque la bailleur donnera un congé pour vendre.
Dans son ensemble cette loi marque un retour à l'accroissement de la protection du locataire par
rapport au rééquilibrage des relations contractuelles mis en place par la loi Méhaignerie.
C'est pourquoi il convient d'envisager les caractéristiques principales de ce contrat avant de voir les obligations des parties à l'acte.
[...] La consistance et la destination de la chose. La désignation des locaux et équipement à usage privatif (ceux pour lesquels le locataire a la jouissance exclusive) ainsi que l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun. Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que les règles de révision éventuelle. Le montant du dépôt de garantie s'il en est prévu un. Par ailleurs, il doit être annexé au contrat de bail un constat de risque d'exposition au plomb. [...]
[...] Le bailleur à également l'obligation d'assurer au locataire une jouissance paisible. Il doit garantir le locataire contre les troubles de jouissance occasionnées soit par le bailleur lui-même soit par des tiers. Et il doit aussi garantir le locataire contre les vices et défaut de la chose dans les conditions prévues par le CCIV. d'éviction et G contre les vices cachés). Il est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. [...]
[...] II- Les obligations des parties La loi de 1989 est venue rétablir un équilibre dans les relations contractuelles entre le bailleur et le locataire en précisant les obligations respectives des deux parties, alors même qu'elle est imprégnée de l'idée de protection du locataire ce qui se concrétise par l'énonciation de certaines clauses qui sont réputées non écrites. Le bailleur Le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance. La loi de 1989 précise le droit commun à 2 égards. Elle oblige tout d'abord le bailleur à délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, tout en l'étendant aux équipements qui garnissent le logement (art 6 al 3a). [...]
[...] Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre, le congé vaut offre de vente au profit d locataire. ‘offre est valable pendant les deux premiers mois de préavis. Passé ce délai elle devient caduque et à l'expiration de ce délai le locataire qui n'a pas accepté l'offre est déchu de plein droit de toute occupation sur le local. Le cas échéant, le locataire peut notifier son intention d'acquérir et de recourir à un prêt pur cela ce qui à pour effet de subordonner son acceptation à l'obtention d'un prêt et d'allonger de 2 mois le délai de réalisation de la vente. [...]
[...] Il convient dès lors de se demander en quoi la loi de 1989 innove-t-elle ? Pour résumer brièvement l'essentiel de la réforme, on constate qu'elle affecte trois domaines particulièrement sensibles : - Les loyers : la règle est l'encadrement que ce soit au moment de la conclusion du bail ou au moment du renouvellement. Les cas où ils pourront être fixés librement auraient du être marginaux. Cependant la loi de 1994 est venue rétablir le principe de liberté contractuelle dans la fixation du loyer initial. [...]
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