Les obligations du bailleur sont minutieusement décrites dans le code civil dans les articles 1719 à 1727. Toutes ces obligations s'articulent autour de la satisfaction du preneur par l'assurance qu'il bénéficiera d'une jouissance paisible. L'article 1719 du code civil consacre 3 obligations principales du bailleur en commençant par la délivrance de la chose, puis l'obligation d'entretien et, enfin l'obligation générale de garantie de la jouissance paisible.
C'est de cette dernière obligation qu'il est question dans l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 22 octobre 2003. Les faits sont les suivants, la Société Palace avait donné à bail à M X une salle dans l'immeuble dont elle est propriétaire pour l'organisation du réveillon du 31 décembre 1991. Elle a également loué une autre salle dans le même immeuble à MM Y et A pour l'organisation d'une soirée le même soir, ainsi qu'à M Z qui après avoir renoncé à sa location, a cédé à ces derniers les places qu'ils avaient déjà vendues. M Y et A ayant vendu un nombre de billet plus important que les possibilités de la salle, les clients n'ayant pu accéder à la salle ainsi que des personnes étrangères ont envahis la salle louée par M X en y commettant des vols, des dégradations, et ont empêchés les clients d'accéder à sa soirée.
[...] En effet le bailleur en recrutant une concierge s'engage d'organiser la surveillance des lieux. La situation d'exonération de responsabilité de l'article1725 du code civil n'a alors plus lieu d'être. On peut alors se demander s'il existe un équilibre entre les obligations du preneur et celles du bailleur. Le preneur semble protéger dans toutes les situations. Même si le législateur a aussi affirmé le principe de base selon lequel les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires devaient s'équilibrer dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives. [...]
[...] Le 4 octobre 2001, la cour d'appel fait droit à sa demande. Dans l'arrêt attaqué la Cour constate que les troubles causés au locataire ont été occasionnés par des clients d'un autre locataire et des personnes étrangères à la soirée, et retient que les clients d'un autre locataire ne sont pas des tiers au sens de l'article 1725 du code civil ; aussi elle décide qu'en faisant assurer par des vigiles agréés la sécurité de l'établissement et de ses occupants, le bailleur s'est engagé à garantir les troubles occasionnés par les tiers ; enfin la cour d'appel souligne que la vente de treize billets pour cette soirée par la Société Florida constitue une faute déterminante de la survenance du dommage. [...]
[...] Le bailleur doit donc garantir au locataire contre les troubles qu'il pourrait lui causer personnellement. Cette garantie n'est pas prévue par les textes mais elle découle de l'essence même du bail. Un exemple de la garantie du fait personnel du bailleur se trouve dans l'article 1724 du code civil qui dispose que le bailleur doit s'abstenir de gêner la jouissance du locataire en effectuant des travaux en cours de bail sauf si ce sont des travaux d'urgence qui ne peuvent pas attendre la fin du bail Le bailleur assume en second lieu, les troubles résultant de faits de tiers (article 1719 code civil), lorsque ce tiers affirme avoir un droit sur tout ou partie de la chose. [...]
[...] Précédemment on a pu voir que le bailleur a une obligation de garantir une jouissance paisible au locataire Mais le preneur a aussi une obligation d'user de la chose en bon père de famille. L'article 1728 du code civil dispose que le locataire ne doit pas faire un usage abusif de la chose, ou un usage différent de celui convenu dans le bail. C'est la situation d'un abus de jouissance, où il y aurait altération ou détérioration de la chose louée. [...]
[...] Le bailleur en l'espèce est donc condamné à réparer le préjudice subi par M X et à lui payer des dommages et intérêts. En le condamnant à indemnisation la Cour de cassation reconnaît son manquement. Il faut bien admettre que l'indemnisation du tiers ne résulte que la non-exécution d'une obligation contractuelle par l'une des parties. Appréciation de la solution : la relativité de l'obligation contractuelle Un certain nombre de remarques peuvent être apportées à cet arrêt de la 3ème chambre de la Cour de cassation du 22 octobre 2003. [...]
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