L'inexécution des avant-contrats

Extraits

[...] Cette solution a été affirmée par la Cour de cassation dans un arrêt de la Troisième Chambre civile en date du 18 mars 1998. En l'espèce, cela permettait à la partie lésée d'obtenir une indemnité de dédit prévue par les parties en cas d'inexécution. Il est possible d'imaginer que sans indemnité de dédit prévue, l'exécution forcée pourrait être prononcée. En effet, la promesse synallagmatique de vente ne vaut vente que si la condition est remplie. Le juge la considérant comme remplie, la promesse de vente vaut vente, les obligations réciproques s'analysent en obligations de donner, et l'exécution forcée en nature est envisageable. [...]

[...] Les bénéficiaires ont tout de même levé l'option avant que la promesse ne devienne caduque. La cour de cassation a considéré que dès que la promettante s'était rétractée, peu importait que les bénéficiaires lèvent l'option, le contrat ne pouvait plus être formé. Ainsi, les juges semblent permettre une rétractation de la promesse unilatérale à tout moment, sans justifications particulières. Mr Mazeaud a très justement remarqué que cette décision fragilise la promesse unilatérale de vente. En effet, si elle peut être rétractée à tout moment, quel est alors l'intérêt qu'ont les parties à s'engager par un avant contrat ? [...]

[...] Il en est ainsi du promettant d'une promesse unilatérale de vente qui signifie au bénéficiaire son refus de vendre avant le terme convenu entre les parties. De même l'une des parties à la promesse synallagmatique de vente qui refuse finalement de céder le bien en cause, ou de l'acquérir. Par ailleurs, le promettant peut de façon implicite signifier son refus de contracter. Il s'agit ici de la situation où l'une des parties à l'avant-contrat décide de contracter finalement avec un tiers. [...]

[...] Ainsi le fait de considérer qu'il n'y a plus consentement du promettant s'il se rétracte rappelle la règle de l'affectio societatis du droit des sociétés, qui empêche l'exécution forcée d'une promesse de contrat de société s'il n'y a plus consentement de toutes les parties. Il s'agit donc ici d'une situation très particulière : la cour de cassation a appliqué le droit comme il convenait en sanctionnant la violation d'une obligation de faire par des dommages et intérêts. Mais cette solution est assez éloignée de l'esprit qui guide la conclusion des avant-contrats, et c'est ce qui justifie la critique de cette solution. [...]

[...] Ainsi le promettant n'est pas encore obligé de donner le bien, il attend la levée d'option du bénéficiaire. Il s'engage donc juste à conserver son bien. Ensuite, il s'agit d'analyser la situation de la promesse synallagmatique de contrat. Prenons ici aussi l'exemple de la vente. L'article 1589 du Code civil dispose que la promesse synallagmatique de vente vaut vente. Mais il a été ajouté par la pratique que si les parties ont érigé des modalités accessoires à la vente en éléments constitutifs, alors la promesse ne vaut pas vente. Ainsi, il faut distinguer ces deux situations. [...]