Divers types d'avant-contrats peuvent être conclus afin d'obtenir plus ou moins de garanties quant à la conclusion du contrat définitif. Parmi ces avant-contrats, le pacte de préférence en matière de vente immobilière permet d'avoir une sorte de droit de préemption conventionnel sur un immeuble. Mais qu'advient-il si le promettant ne respecte pas ce genre de pacte ? La Chambre mixte de la Cour de cassation, dans un arrêt du 26 mai 2006 fixe un nouveau principe de sanction, mais ce principe constitue-t-il un véritable changement dans les sanctions ou bien un simple principe non appliqué ? Un arrêt rendu le 14 février 2007 par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation vient confirmer le nouveau principe en l'appliquant de façon positive (...)
[...] La demanderesse considère aussi Page 1 sur 8 Commentaire comparé des arrêts du 26 mai 2006 et du 14 février 2007 rendus respectivement par la chambre mixte et la troisième chambre civile de la Cour de cassation. “qu'un pacte de préférence [ ] s'analyse en l'octroi d'un droit de préemption, et donc en obligation de donner” qui, en cas de violation, doit être sanctionné par substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur”. Enfin, la demanderesse au pourvoi affirme que du fait de la publication du pacte de préférence à la conservation des hypothèques, ce dernier est opposable au tiers acquéreur sans qu'il soit nécessaire de prouver l'existence d'une faute. [...]
[...] L'arrêt du 26 mai 2006 marque un véritable renouveau de la jurisprudence en matière de sanction de la violation des pactes de préférence. En effet, la haute juridiction refuse la seule réparation par équivalence, ce qui constitue une avancée jurisprudentielle conséquente et, elle admet la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence à l'acquéreur Ces deux principes seront appliqués de façon positive par l'arrêt du 14 février 2007 notamment. A. Le refus de la seule réparation par équivalence, une avancée jurisprudentielle. [...]
[...] L'arrêté du 26 mai 2006 constitue bien dès lors la nouvelle norme en matière de sanction d'une violation d'un pacte de préférence. Toutefois, comme nous avons pu le constater par les deux arrêts cités appliquant ce nouveau principe, le principe peut aussi bien justifier un refus de substitution qu'une substitution. Or, il se trouve que cet attendu de principe est difficilement applicable du fait de la double condition. Qu'en est-il de plus de son avenir dans ce cas ? II. [...]
[...] Ces deux conditions sont au cœur des litiges nés de la violation d'un pacte de préférence car, selon que l'on arrive ou non à les prouver, le bénéficiaire du pacte de Page 5 sur 8 Commentaire comparé des arrêts du 26 mai 2006 et du 14 février 2007 rendus respectivement par la chambre mixte et la troisième chambre civile de la Cour de cassation. préférence aura le droit à de simple dommages-intérêts ou bien à la vente en sa faveur, ce qui n'est pas du tout négligeable pour lui. [...]
[...] Dans le cas d'un immeuble donné à bail, l'acheteur consulte en général le contrat de bail et peut donc voir si un pacte de préférence est prévu, celui-ci étant notamment prévu par la loi en matière de bail d'habitation (droit de préemption du preneur). Ce fut notamment le cas dans l'arrêt du 14 février 2007, l'immeuble ayant été donné à bail commercial. La seconde condition est quant à elle plus complexe à prouver. La seconde condition implique la connaissance par l'acquéreur de l'intention du bénéficiaire du pacte. Une telle intention est difficile à prouver du fait de son immatérialité. [...]
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