Commentaire de l'arrêt rendu par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation le 31 janvier 2007 relatif à la violation du pacte de préférence

Extraits

[...] En effet, l'article 1147 du Code Civil et la jurisprudence, notamment la décision de la cour de cassation du 26 mai 2006, consacrent l'idée de dommages et intérêts pour réparation d'un préjudice lié à un contrat. D'autre part, nous pouvons nous demander si cette solution n'est pas susceptible d'évolutions. En effet, suite à l'avant-projet Catala, nous constatons que cette continuité jurisprudentielle à allouer des dommages et intérêts est sur le point de s'effacer. En effet, la sanction proposée par l'avant-projet est, lorsque le tiers est de mauvaise foi, de déclarer l'inopposabilité du contrat au bénéficiaire. [...]

[...] Ainsi, il est difficile pour un particulier de connaitre l'intention du promettant, et donc de prendre ses prédispositions en cas de violation du pacte. On peut donc dire que la preuve reste compliquée à établir, ce qui ne va pas dans le sens de la protection du bénéficiaire du pacte. Ensuite, on peut rajouter que la double exigence jurisprudentielle semble justifiée. En effet, elles permettent d'être mesuré quant à la sanction pour le tiers mis en cause. En effet, une sanction d'annulation de la vente peut consister en un véritable préjudice pour le tiers : il se retrouverait ainsi également comme victime de la fraude commise par le promettant. [...]

[...] Vu que seulement une condition est remplie, la cour de cassation a donc préféré allouer des dommages et intérêts au bénéficiaire lésé du pacte de préférence. A noter que la cour de cassation ne précise pas qui doit allouer les dommages et intérêts à la société Aux jardins de France. Cependant, nous pouvons nous demander si cette sanction de dommages et intérêts est suffisante : aurait-il fallu plutôt substituer le contrat de vente du tiers au bénéficiaire du pacte ? [...]

[...] Nous pouvons donc dire que l'arrêt confirme l'extension de la notion de nullité, comme étant également un moyen de sanction de la faute. Nous pouvons également nous intéresser au projet de réforme Catala. Celui- ci introduit le pacte de préférence dans le Code Civil, fruit d'un usage de la pratique régulé par la jurisprudence, et va même jusqu'à présenter l'idée contenue dans la jurisprudence étudiée. En effet, l'idée d'un tiers de bonne foi à protéger, ou a contrario d'un tiers fautif à sanctionner est retenue. [...]

[...] Commentaire d'arrêt Séance 4 L'arrêt étudié est un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation, du 31 janvier 2007. Par acte notarié du 1er septembre 1999, Mme X a vendu à la société Capesterre un immeuble, mais la société Aux jardins de France les a assignés en nullité de la vente pour violation du pacte de préférence, et a demandé le transfert de propriété à son profit. Selon la décision de la cour d'appel de Colmar du 23 août 2005, la violation du pacte de préférence n'est sanctionnée que par l'allocation de dommages et intérêts. [...]