Le pacte de préférence est un acte par lequel un promettant s'engage envers un bénéficiaire à lui proposer en priorité la conclusion d'un contrat si il décide de conclure. Ainsi, l'arrêt de rejet de La Cour de Cassation du 31 janvier 2007 porte sur le recours d'une requérante pour violation d'un pacte de préférence.
Madame x avait conclu un pacte de préférence avec la société Aux Jardins de France au sujet d'un immeuble. Le 1er octobre 1999 Mme x vend son immeuble à la société Capesterre sans faire jouer le pacte de préférence qu'elle avait préalablement conclut (...)
[...] Depuis que cet arrêt a été rendu jamais la substitution n'a été prononcée. Sans doute est ce le résultat de la notion ultra restrictive de la mauvaise foi. Cette impossibilité d'obtenir l'inexécution forcée du contrat a pour conséquence d'ôter toute sécurité au pacte de préférence. Raison, la sécurité juridique, pour laquelle les parties ont conclues un avant contrat. Une partie lésée préférera l'exécution forcée à des dommages et intérêts. Afin que le préjudice de l'inexécution soient bien évaluée, il conviendrait d'insérer des clauses pénales prévoyant le montant des indemnités à verser en cas de violation par le promettant de son obligation. [...]
[...] Une évolution notable a été engendrée par l'arrêt rendu par la chambre commerciale de la cour de cassation le 7 mars 1989. En dégageant la notion de mauvaise ois la jurisprudence entraîne une évolution quand a la nature de la sanction relative au viol d'un pacte de préférence. Si le tiers acquéreur est réputé être de bonne foi la sanction reste identique, c'est la raison pour laquelle la cour de cassation ne donne pas suite au pourvoi de la société Aux Jardins de France. [...]
[...] Une évolution important sera apportée par la 3ème chambre civile de la cour de cassation dans un l'arrêt du 10 févier 1999. Ici la jurisprudence définit de façon stricte la notion de mauvaise fois du tiers acquéreur. Cette notion peut clairement être identifié comme ulta limitative. En effet pour que la mauvaise fois du tiers acquéreur soit reconnue au sens de la jurisprudence il faut que deux conditions soient réunies. D'une part il faut que le tiers acquéreur ait eu connaissance de l'existence du pacte de préférence. [...]
[...] De ce fait elle estime qu'elle n'a pas respecté la règle exprimée par l'article 455 du nouveau code de procédure civile. De plus la société Aux Jardins de France estime que les dispositions des alinéas 1 et 2 de l'article 1134 du code civil, qui stipulent que les conventions tiennent lieu de loi a ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoqués que par leur consentement mutuel, sont violé par la cour d'appel. La cour de Cassation rejette ce pourvoi sur le motif que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en mesure d'exiger l'annulation du contrat uniquement si le tiers acquéreur est de mauvaise foi, s'il avait connais En l'espèce, le tiers ne savait pas que le bénéficiaire voulait lever l'option qu'il détenait sur l'immeuble, ainsi, la société Jardins de France ne pourra obtenir que des dommages et intérêts. [...]
[...] Comment une personne pourrait se substituer a l'acheteur dans le cadre d'un contrat qui est censé ne plus exister. L'arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation démontre clairement les limites de cette évolution. Les juges limitent leur solution à la preuve de la mauvaise foi de l'acquéreur. Cette preuve doit être apprécié au moment de la conclusion du compromis. En l'espèce ici la société Capsterre est réputée ne pas avoir eu vent des intentions de la société Aux Jardins de France de se prévaloir du pacte. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
