L'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation en date du 25 mars 2009 est relatif au pacte de préférence et à l'appréciation de la mauvaise foi du tiers acquéreur.
En l'espèce, le 30 avril 2003, Mme X a conclu avec les époux Y une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble que Mme X s'est vu attribuée par acte de donation-partage. L'acte authentique fut signé le 29 septembre 2003.
Or, un pacte de préférence avait été convenu dans l'acte de donation-partage entre Mme X et Mme Z, qui bénéficiait donc d'une priorité sur la vente de l'immeuble dans le cas où Mme X se décidait à le vendre. Ainsi, Mme Z invoque la violation du pacte de préférence et demande sa substitution dans les droits des acquéreurs dans le compromis de vente (...)
[...] Ici, la critique rejoint également ce que nous avons dit précédemment, concernant les difficultés de la preuve et donc la difficulté de se prévaloir de la substitution. Par ailleurs, il réduit les champs d'application de l'article 1142 du Code Civil en n'accordant pas le droit aux dommages-intérêts au bénéficiaire. Donc au final, l'arrêt de 2006 a voulu bien faire mais n'a pas eu les effets escomptés, si l'on prend en compte la solution de l'arrêt de 2009, puisque la Cour de Cassation statue en faveur des tiers acquéreurs. [...]
[...] TD DROIT DES CONTRATS Document 10 : Civ mars 2009 L'arrêt de la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 25 mars 2009 est relatif au pacte de préférence et à l'appréciation de la mauvaise foi du tiers acquéreur. En l'espèce, le 30 avril 2003, Mme X a conclu avec les époux Y une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble que Mme X s'est vu attribuée par acte de donation-partage. L'acte authentique fut signé le 29 septembre 2003. [...]
[...] Il s'agit d'une nouvelle notion puisque le Code Civil ne fait aucunement référence à ces contrats. Leur existence n'est donc due qu'aux doctrines et aux jurisprudences qui en font des contrats dits préparatoires dans la mesure où ils encadrent et conduisent les négociations en vue de conclure un contrat définitif. Ils existent de nombreux avant-contrats : les pourparlers, les accords de principe ou encore les lettres d'intentions. Le pacte de préférence est un avant-contrat fréquemment utilisé, répondant à des exigences juridiques qui ont évolués au fil des jurisprudences. [...]
[...] Il s'agit effectivement d'un manquement à l'obligation engendrée par le pacte de préférence. Cette violation du pacte de préférence se fonde sur un critère : la mauvaise foi. Cette mauvaise foi ne peut être constituée qu'aux conditions où les tiers ont eu connaissance du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce qui, en l'espèce, fut le cas. Or, il est important de souligner que cette mauvaise foi ne s'apprécie qu'au jour de la vente et non au moment de la réitération devant le notaire, qui pour être considérée comme un élèment constitutif de leur engagement vis-à-vis de la vente, doit être stipulée de manière claire. [...]
[...] Mais, cet arrêt (Cass, Ch.mixte mars 2006), ouvre pour la première fois la voie à la substitution, en posant comme conditions la connaissance par les tiers, du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Ce revirement de jurisprudence récent, démontre certes, une volonté du législateur de favoriser le bénéficiaire mais à des conditions qui laissent toujours perplexes. Ce revirement de jurisprudence met fin à la solution donnée par exemple, par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 16 juin 1999 qui accordait une substitution seulement si le contrat consenti aux tiers l'était sous la condition suspensive du non exercice du pacte de préférence. [...]
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