Commentaire d'arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 25 avril 2007 relatif à la notion de vendeur professionnel et la présomption de connaissance des vices

Extraits

[...] En quoi un assureur peut il être réputé connaître les vices cachés des immeubles qu'il détient dans ses actifs que la loi lui impose de constituer ? B Présomption irréfragable et interprétation stricte. La présomption irréfragable signifie que la déduction faite du fait établi ne peut en aucun cas être remise en cause : la preuve de l'absence de connaissance du vice par le vendeur sera inopérante. Au vu de la gravité d'une telle solution, il est rationnel que le fait qui déclenche la présomption soit interprété de façon extrêmement stricte. Derechef, l'interprétation stricte du vendeur professionnel mérite donc d'être approuvée. [...]

[...] Dans la mesure où la présomption repose sur une vraisemblance, il est juste de considérer qu'un assureur n'est pas un professionnel de l'immobilier Cette solution se recommande également en ce qu'une présomption irréfragable doit donner lieu à une interprétation stricte A Présomption et vraisemblance. La présomption s'est déduite de l'existence d'un fait établi ici la qualité de vendeur professionnel - un autre fait non établi ici la connaissance du vice caché - qui est rendu vraisemblable par le fait établi. - 3 - Par définition un assureur est un professionnel de l'assurance, et pas un professionnel de la vente d'immeubles ou encore de l'immobilier. [...]

[...] Le vendeur professionnel est assimilé au vendeur qui connaissait les défauts L'arrêt soumis à notre analyse retient une analyse plus restrictive que par le passé du vendeur professionnel A Le vendeur professionnel est assimilé au vendeur qui connaissait les défauts. La connaissance des vices de la chose vendue, de nature à exclure toute clause d'exclusion de garantie des vices cachés. Le vendeur qui par sa profession ne pouvait ignorer les défauts est considéré par la jurisprudence, comme un vendeur qui connaissait les défauts (Civ. 1ère 19 janvier 1965, Bull. civ. I ; Civ . 3ème 3 janvier Bull. civ. [...]

[...] Ainsi récemment (Civ.3ème 26 avril 2006), la Cour avait admis que devait être considéré comme un vendeur professionnel, un vendeur âgé de 93 ans qui avait cessé son activité professionnelle dans la construction immobilière depuis plus de trente ans. - 2 - Dans l'arrêt du 25 avril 2007, la Cour de cassation retient une interprétation plus stricte. Le vendeur d'appartement était ici une entreprise d'assurance. Elle était certes dotée d'un service immobilier rendu nécessaire par l'importance de son patrimoine immobilier et été amenée à effectuer des opérations sur le marché immobilier. [...]

[...] Dans cet arrêt du 25 avril 2007 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, la notion de vendeur professionnel est interprétée strictement. La Cour approuve une cour d'appel d'avoir retenu que si une société d'assurances, tenue de constituer une réserve pour garantir ses engagements, était amenée à effectuer des opérations sur le marché de l'immobilier et si la société AVIVA disposait, compte tenu de sa taille, d'un patrimoine immobilier justifiant l'existence d'un service immobilier, ces éléments ne suffisaient pas à lui donner la qualité de professionnel de la vente immobilière, Cet arrêt précise la notion de vendeur professionnel qui est présumé connaître les vices de la chose vendue L'interprétation restrictive qu'il retient est conforme à la présomption qui en résulte et à son caractère irréfragable (II). [...]