Commentaire d'arrêt de l'Assemblée plénière de la Cour de cassation du 17 mai 2002 relatif au refus de renouvellement du bail

Extraits

[...] Commentaire d'arrêt de l'assemblée plénière de la cour de cassation du 17 mai 2002. La société Groupe Ribourel a mis en vente divers appartements dans un immeuble ayant une destination hôtelière, chaque acquéreur a consenti pour une durée de dix ans un bail à une société dont les droits ont été repris par la société Ribourel a informé les bailleurs que les baux ne seraient pas renouvelés à leur date d'expiration, le 31 mars 1991, en offrant de proroger le bail jusqu'au 4 mai 1991. [...]

[...] l'exigence d'un acte extrajudiciaire et des motifs de refus de non renouvellement du bail commercial. Dans l'arrêt la cour rappel que sont nulles les clauses contraires à l'article L145-9 alinéa 5 du code de commerce concernant la forme du congé. L'article L145-9 alinéa 5 du code de commerce énonçant que Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné La cour exige donc comme l'énonce la loi un congé donné par acte extrajudiciaire et les motifs du refus de renouvellement, ce qui en l'occurrence n'a pas été effectué. [...]

[...] le refus de la cour de cassation de faire prédominer la volonté des parties dans le contrat en exigeant un acte extrajudiciaire et les motifs de non renouvellement lors du refus de renouvellement du bail commercial. A. le refus de la cour de cassation de la prédominance du contrat de bail aux dispositions légales. Selon notre arrêt il est indiquer que sont nulles les clauses contraires aux dispositions impératives du texte susvisé (art L145-9 du code de commerce) relative à la forme du congé De plus, la Cour de Cassation a également énoncé le 23 janvier 2008 en sa troisième chambre que sont nuls et nul d'effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre titre IV du livre premier du code de commerce Si l'article 1134 du code civil énonce que le contrat tien lieu de loi pour les parties, il en semble différent en droit commercial concernant le renouvellement du bail commercial. [...]

[...] Idée reprise par une décision de la cour de Cassation en sa troisième chambre le 27 octobre 2004 énonçant que les baux de locaux commerciaux cessent par effet d'in congé donné par acte extrajudiciaire suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance, qu'à défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat Dans notre cas, il est possible de dire que sachant que l'acte n'a pas été rédigé sous forme d'un acte extrajudiciaire, le bail des époux X a été reconduit pour une même période de dix ans. De plus, la cour exige la présence des motifs du refus de renouvellement ce qui n'a pas non plus été respecté. Comme le prévoit l'article L145-9 du code de commerce, l'acte de congé sera donc par ces deux raisons réputés nul et le bail commercial sera reconduit par tacite reconduction. [...]

[...] Pour que le locataire ait droit au renouvellement du bail il doit remplir trois conditions. Il doit tout d'abord être propriétaire du fonds de commerce, que celui-ci doit avoir été exécuté durant les trois années précédent l'expiration du bail (Cour de Cassation chambre civile juin 2009) et le commerçant doit être de nationalité française (Article L145-13 code de commerce). En l'espèce, aucune de ces trois conditions n'a été opposé aux époux ce qui semblerait pouvoir dire qu'elles sont remplies et qu'a fortiori les époux ait bien droit au renouvellement du bail commercial et sont donc légitimement en droit d'agir pour obtenir celui-ci. [...]