Commentaire d'arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 15 décembre 1993 relatif à la rétractation de la promesse unilatérale de vente

Extraits

[...] Arrêt cass 3ème civ décembre 1993 L'arrêt rendu le 15 décembre 1993 par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation, illustre bien la possibilité de rétracter une promesse unilatérale de vente. Le 22 mai 1987, Mme Godard avait consenti une promesse de vente portant sur un immeuble aux consorts Cruz, accordant à ces derniers une option courant jusqu'au 1er septembre 1987. Mais le 26 mai 1987, la promettante notifiait aux bénéficiaires sa décision de ne plus vendre. Les bénéficiaires ont cependant décidé de lever l'option le 10 juin 1987 et d'assigner Mme Godard en réalisation forcée de la vente. [...]

[...] Cette rupture est sans nulle doute subite, car la promettante ne laisse même pas le temps aux bénéficiaires de se décider. Il va sans dire ainsi que la rupture en question est abusive. Et ce principe est condamné par la jurisprudence. Si la promettante rétracte sa promesse, elle engage sa responsabilité. Il y a faute. C'est d'autant plus vrai que si la Cour de cassation parle pour l'obligation de la promettante d'une obligation de fait, il suffit de citer l'article 1142 du code civil qui prévoit que "toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur." Donc, même si les consorts Cruz n'ont pas obtenu l'exécution forcée de la vente, la promettante risque en revanche de devoir réparer le préjudice causé aux bénéficiaires. [...]

[...] Pour Mme Schimdt, "l'obligation du promettant consiste à maintenir son consentement à la disposition du bénéficiaire pendant la durée de l'option et, corrélativement, à s'abstenir de tout comportement qui compromettrait la réalisation du contrat définitif." Il résulte donc que la promesse unilatérale de vente est pour le bénéficiaire un véritable contrat préparatoire à la vente en ce sens que la conclusion du contrat définitif n'est pas certaine, tandis que pour le promettant, elle serait déjà la vente. L'engagement de la promesse par le promettant serait irrévocable parce que l'objet de la promesse serait le maintien du consentement. Maintenant, la Cour de cassation a clairement décidé que "tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire. [...]

[...] Que se passe t-il alors si la promettante rétracte son engagement pendant la durée de réflexion, et avant la levée de l'option ? La promesse unilatérale de contracter, étant considéré comme un avant contrat, le délai que le promettant est obligé de fixer pour le bénéficiaire est considéré comme la garantie que ce dernier peut réfléchir avant de se décider puisque la promesse est unilatérale, c'est-à-dire que l'obligation ne concerne que la personne qui promet. Et cette obligation, d'après la Cour de cassation, est une obligation de faire. Cela est d'ailleurs admis par plusieurs auteurs de la doctrine classique. [...]

[...] Préjudice qui n'est autre qu'une rupture abusive de l'engagement de la promettante. Il s'agit pour la promettante d'une responsabilité contractuelle. Même si la rétractation abusive se traduit sans doute en dommages et intérêts, il s'agit là d'un bien maigre réconfort pour les bénéficiaires. En conclusion, on peut dire que le droit d'option n'est pas suffisamment protégé par le législateur, que la Cour de cassation n'envisage qu'une seule condamnation possible qui est le dommage et intérêt, et que les juges ne sanctionnent pas assez sévèrement le non- respect de la convention valablement formée. [...]