Commentaire comparé des arrêts du 18 juin 1997 et du 30 juin 2004 (copropriété et servitude)

Extraits

[...] La conséquence la plus importante est précisément qu'il n'y a plus désormais de copropriété caractérisée par une division de la propriété par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. Le statut n'est donc plus impérativement applicable ; une organisation différente peut être adoptée. Il est vraisemblable que, en présence de ces difficultés, on préférera sans doute laisser faire et continuer d'appliquer le statut de la copropriété pour assurer la gestion de l'immeuble; mais ce statut ne sera plus impératif. Ce qui est générateur d'incertitude. [...]

[...] La Cour de cassation pourrait bien se réserver la liberté de ne consacrer aucun principe. II/ Des conséquences redoutables et imprévisibles résultant d'une motivation contestable Une motivation contestable Plus précisément, ce qui est éminemment contestable est l'affirmation selon laquelle s'agissant des parties privatives de deux lots, ces héritages appartiennent à des propriétaires distincts Certes, nul n'ignore l'article 637 du code civil qui dispose qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire affirmant ainsi cette double appartenance comme l'un des éléments constitutifs d'une servitude. [...]

[...] Le lot 3 avait été placé devant le lot 2 qui se trouvait ainsi enclavé. Pour permettre au propriétaire de ce lot d'y accéder, les actes notariés avaient prévu un droit de passage sur le lot précision faite que ce droit s'exercerait à titre de servitude réelle et perpétuelle en tout temps et à toute heure par le propriétaire du lot 2 et par tous les propriétaires successifs de ce lot La cour d'appel en avait déduit que ce propriétaire avait pu, à bon droit, mettre ce droit de passage à la disposition de ses locataires et que le propriétaire du lot 3 n'était pas fondé à leur opposer l'absence de qualité de bénéficiaires du droit de passage, ce droit constituant une servitude réelle et non un droit personnel. [...]

[...] Commentaire d'arrêt comparé: Documents: Cass Civ 3ème juin 1997 et Cass Civ 3ème juin 2004 Sur la question de la possibilité de constituer une servitude sur les parties communes ou les parties privatives de lots dépendant d'immeubles soumis au statut de la copropriété, la doctrine, au demeurant abondante, était divisée. La jurisprudence et notamment la Cour de cassation s'étaient fixées dans le sens de l'incompatibilité entre la division de l'immeuble en lots et la constitution d'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot (Cass. [...]

[...] C'est le cas notamment dans l'arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 1997. La règle était d'importance. Elle pouvait être comprise comme marquant l'autonomie du régime de la copropriété par rapport au droit commun. Elle créait aussi une lacune dans le premier ; chaque fois qu'une composante de l'immeuble était mise au service d'une autre (vue, passage d'une canalisation aucune qualification ne permettait d'organiser leurs relations. La question se posait donc de savoir si l'intention des rédacteurs des arrêts successifs était d'éliminer tous les liens entre les différentes parties de l'immeuble. [...]